评估报告应当包括哪些内容？

评估报告应当包括哪些内容？
评估报告，一般是指评估师根据相关的评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
评估报告应当包括下列主要内容:
①题及文号;比如：某个项目某人某处（或者政府已经做了编号）房屋征收分户评估报告
京房（2005）评字**号
②声明;估价师会依法客观公正，依法对资产进行评估，并承担相应责任
③摘要;评估报告摘要评估业务的主要信息
④正文;比较复杂最后再说
⑤附件。与正文有关的表格、图示、估价师的资质证明，评估机构的证件等
评估报告正文：
(1)估价委托人；一般委托人是负责征收工作的部门
(2)房地产估价机构;评估机构名称
(3)评估对象和评估范围;某项目内的住宅、设施等
(4)评估的目的;为征收人对被征收人补偿提供依据
(5)评估价值时点;日期
(6)评估价值定义;一般是采用正常交易的市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封因素影响
(7)评估依据;法律规定、技术标准、项目的补偿方案
(8)评估原则;1、独立客观公正原则2、合法原则；3、价值时点原则；4、替代原则；5、最高最佳利用原则
(9)评估方法;比较法；成本法；基准地价系数修正法；假设开发法；成本逼近法等
(10)评估结论;各项目的价值结果，最终的价值结果
(11)注册房地产估价师;
(12)实地查勘期;
(13)估价作业期;
(14)评估报告应用的有效期。
不符合法律规定的评估报告都不能作为补偿的依据。
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