国有土地上房屋征收程序包括哪些阶段？

国有土地上房屋征收程序包括哪些阶段？
市、县级人民政府作出征收决定；征收补偿部门对被征收人进行补偿；搬迁。《条例》强调了权利保障、权力监督和正当程序。其中的就近安置、住房保障、市场评估价补偿、公开参与、司法强拆等制度对规范我国的房屋拆迁意义重大、影响深远。

第一，《条例》明确政府是公共利益征收唯一补偿主体。过去，多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《条例》规定，市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。

第二，明确界定了公共利益的范围。《条例》规定拆迁必须是为了公共利益的需要才能进行，并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确了因公共利益征收的范围。其中，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。

第三，征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿。《条例》提高了对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。审计机关应当加强审计。

第四，明确征收补偿标准。房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题。《条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《条例》还明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。要确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

第五，被征收人协商选评估机构。

第六，征收房屋应先补偿后搬迁。过去没有明确规定“先补偿，后搬迁”的原则，《征收补偿条例》则明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。
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