影响抵押贷款额度的因素有哪些

抵押贷款的额度取决于房产价值的评估以及借款人自身的借款条件。

一、房屋估值

房屋的估值对抵押贷款额度的影响巨大，房屋评估价值越高，借款人所能申请到的货款额度就越高。但房屋估值往往不等于房屋市值，为了抵御房地产市场价格的波动，其通常会在房屋市价的基础上留有一定的下行空间，但的来说，价格悬殊不大。一般来说，房屋评估价值受到房屋的性质、使用年限、楼龄、成交参考市值、地段、学位情况以及变现能力等相关因素的影响。不同房产属性的抵押成数也各不同。贷款人资质主要从以下几个角度来分析。

①信用状况
借款人信用状况不好的话，贷款将会受到影响，严重还会被拒绝贷款。若借款人信用状况将有利于申请到更高的贷款额度。
②收入状况
借款人收入状况越流水越充足，所能获得的贷款额度越高;

③财产状况
财产状况越好证明借款人的还款能力越强，那么所能获得的额度，将有可能会越高。

二、房屋的性质与贷款的成数

1.住宅70年产权，普遍可以贷款7成（抵押贷款）；
2.公寓40/50/70年产权，可以贷57成，普遍只能贷款5成，个别带阳台通燃气，居住性质的公寓最高可以抵押贷款7成；
3.别墅有分50年/70年的商用别墅/住宅别墅，别墅的抵押成数普遍是56成，可以接受的银行不多；
4.商铺、写字楼、厂房目前商铺写字楼抵押贷款只接临街外铺，商务中心的甲级写字楼，工业厂房等贷款的成数也是在45成。
5.双拼房双拼房必须两套房产一起抵押，抵押的成数普遍在6成左右。

三、房屋的楼龄与贷款的年限
一般银行抵押只接受30年楼龄以内的房产，超过30年的需带优质重点学位。且普遍需要符合抵押物楼龄+借款年限≤45年/抵押人+贷款年限≤70年。

四、借款人的年龄与借款的年限

目前银行普遍规定借款人/产权人的年龄+借款年限最高不超过70年，普遍银行是65年，即如果是按揭贷款想要贷满30年，年龄应少于40岁。
需要注意的是无论是按揭贷款还是抵押贷款，银行不接受超过（包含）65岁的借款人，但最高可以接受70岁的抵押人，需提供直系亲属作为借款人。

五、借款人的收入与负债情况

按揭贷款中银行要求借款人需提供能覆盖月供金额2倍以上的收入流水及证明，按揭贷款中对借款人的收入流水情况把控较为严格；

抵押消费性贷款在抵押性消费贷款中，银行对借款人的收入流水及负债情况需把控在月供负债（包含本笔）/月收入少于或等于55%。

抵押经营性贷款相反在抵押经营性贷款中，银行对借款人并不非常看重负债情况，主要把控收入来源以及公司的经营情况，只要求借款人征信不能有体现的小额贷款，小额贷款需要先结清。

综上，房屋可以贷款多少年，贷款多少额度，都与房屋和个人的情况息息相关。而按揭贷款主要依据目前的限贷政策。而在抵押贷款中，抵押性的消费贷款（无需公司）限制会比较多，例如额度最高300万，年限不超过5年，看重负债收入比等。而抵押性质的经营贷可谓是占尽优势，普惠金融利率大多执行目前国家的基准利率（年化在4.35%/4.75%/4.9%），还款方式灵活，先息后本随借随还，额度最高3000万，年限1030年等优惠政策都向经营贷倾斜。