我现在广州有套房写了两个人名字，市值470万，剩余按揭160万，

1.现在注册公司，并申请提前还款(自己没钱，需第三方垫资)，将房子析产至老婆个人名下后，做经营贷后用我的四成名额买入价300万的学位房。
2.不做析产，直接二押并复婚后用走全款再抵押方式买入价300万学位房(可视现金流情况调整购房价）。
3.直接卖掉后用四成名额买去价800万左右带学位兼自住的房子。

从垫资成本，摩擦成本，时间成本等多方面综合考虑哪个方案是最佳的，谢谢！

答
非常感谢你的打赏提问！

从你的方案设计，还有用词，考虑的非常专业了。

方案1
如果析产给妻子，再想贷款出来，那是需要有公司的
注册公司，每年有3000左右的成本
经营贷的按揭手续费是比较高一些的，通常2%，另外注册公司还建议提前做好有关的流水等资质问题。
按照你的说法，需要垫资结清贷款，然后申请经营贷，这种垫资成本比较高一些，可能需要2.5%3%一个月，需要约2个月，故而也存在10万的垫资费哦，这个钱也不少的
为了原银行早点涂销，也可能需要加急涂销，也有一点手续费的。
故而方案1，你需要准备成本10多万，一不小心接近20万
你买房支付首套的契税

方案2
二押也需要公司，与上面持平，但是不需要结清贷款，节省很多垫资手续费
至于新买的房子，如果业主配合，不需要垫资过桥，节省不少的手续费，但是按揭手续费需要2%。
契税按照2套，需要3%
而且房贷部分依然享受85折以及公积金，不过也要注意，涉及组合贷款，二押很难申请

方案3
这个其实也可能有垫资（如果买家不愿意提前支付首付款），不过成本是最低的
再次购买算首套，可以大房子，住的更舒适。

当然了，如果你认为房价还在涨，其实方案2更好一些，因为买入的房子越多，尤其面积越大，以后的升值空间会更大
如果你从刚需考虑，那么方案3更优

至于时间，你小孩子3年后入学，还有足够的时间去思考以及周旋的。