个人房贷将统一转换为LPR定价，转化成LPR房贷利率到底会怎么变？

【个人房贷将统一转换为LPR定价】8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。上述五大行均在公告中表示，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

网友热评：

1.既然能批量转干嘛还让人去银行办，徒增银行员工工作量。

2.课代表在哪里呢？请问转与不转有什么区别？

3.利率比较低的贷款还是选择固定利率，如果利率过高还是选择浮动利率，在目前疫情影响下，利率下行 是肯定的 至少未来2-5年内可能少还银行一点，但是未来就说不定了。

4.公告里讲了，不包含个人住房公积金贷款，只是商业贷款，组合贷中的商业部分，所以公积金的不用管那么多，继续3.25%就好。

5. 浮动利率是五大行等商业机构联合评定的，以后根据经济形势可能比固定的利率高也可能低也就是以后你每个月还贷多少银行决定。

6. 我现在可以承受这个固定利率，如果未来升高了，我不就亏了？

今日学法：转化成LPR房贷利率到底会怎么变？

可以分成2步来确定：

第一步：确定一个固定不变的点差

固定点差 = 转换前的房贷利率 - 4.8%（5年期以上贷款）/ 4.15 (1年期贷款）

比如小张去年办理的房贷；运气不错，拿到了银行9折的优惠利率。

这个所谓的优惠利率，是在当时5年以上贷款的基准利率4.9%的基础上，打9折。

所以，小张之前的实际房贷利率，就是4.9%×0.9=4.41%。

小张目前房贷利率是4.41，贷款还剩好几十年，所以适用的是5年期以上贷款。

因此，她的固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以减39个基点。

再比如，有朋友目前的房贷利率是5.39%，剩余期限14年。那他的固定点差=5.39%-4.8%=+59%。

所以，这个点差可能是正数，也可能是负数，但一旦确定，在房贷合同剩余期限内，就不会改变了。

第二步：确定房贷利率

转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差

目前重新定价日，不少银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期；但也有一些银行，只能换成每年1月1日。

具体怎么确定，还是举个例子，比较容易理解。

还是拿小张举例。假设她选择每年1月1日调整。

由于目前商业贷的浮动利率，是1年1调整。今年她的房贷利率，并不会变化；

而到了2021年，她当年全年的房贷利率= 2020年12月的LPR（假设为4.6%）-0.39%= 4.6%-0.39%=4.21%。

未来每一年，以此类推。

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