商品房交付使用的法律效果

在上文的意义中已有阐述，除了风险负担和利益承受的移转、作为一些期限的起算日之外，也反映了出卖人履行了合同约定或法律规定的交付义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。如果当事人对“房屋交付使用”的内容没有特别约定，只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定来确定。
如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格（交付前质量不合格购房者可以拒绝接收，由此产生的一切后果由出卖人承担，这是合同法原理决定的。）该如何处理，首先，如果该质量是可以补救的轻微质量瑕疵，根据《合同法》第一百一十一条和《解释》第十三条的规定，在保修期内，可以要求出卖人修复并承担由此造成的损失；其次，如果是房屋主体结构质量不合格，购房者可以请求解除合同并要求赔偿损失；再次，如果质量不合格严重影响了居住使用，购房者同样可以请求解除合同并要求赔偿损失，《解释》第十三条的规定符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的法理，即违约行为导致不能实现合同目的。
需要说明的是，在商品房的交付使用中并非仅仅是出卖方的义务，购房者同样有义务接受交付。如果没有正当理由迟延接受交付的，依据合同法原理，除了出卖方采取措施防止损失扩大外，商品房毁损、灭失的风险同样要移转于购房者，购房者还要承担相应的违约责任。
在商品房买卖中，除了交付使用外还有许多方面需要法律、法规的界定，本文梳理有关商品房交付的一些法律问题，希望能够起到抛砖引玉的效果。