什么情况下不动产登记机构可以撤销登记

申请人以登记原始资料缺少公告、权属来源等材料为由，认为不动产登记簿记载的权利人错误，要求登记机构撤销登记。申请人可能提供，也可能无法提供相关的权属来源证明，仅有亲属关系等继承关系证明。很多时候登记发生在多年以前，甚至超过20年最长诉讼时效。由于档案保存等原因，登记机构难以按照复议机关或法院要求提供当时登记合法性的依据材料，可能被认为登记不合法而要求撤销登记。不动产登记相关法律法规及操作规范没有撤销登记的规定，《不动产登记暂行条例实施细则释义》认为可以按照更正登记的程序来做撤销登记。
更正登记和撤销登记的情形完全不同，发生原因也不相同，难以适用。撤销登记并非登记类型，从性质上看是对错误行政行为的纠正，《不动产登记法》应对此予以明确，限制登记机构擅自撤销登记，也要对法院由于登记瑕疵导致的登记错误予以撤销登记予以限制，只有在登记原因无效、不存在及违反法律、行政法规规定的情况下方可予以撤销登记。

不动产统一登记后，各地常有相对人对若干年前的不动产登记发证行为提出行政诉讼申请撤销登记，很多申请已过20年的诉讼时效，法院不受理，直接找到登记机构信访或复议。我国的不动产登记制度是不断完善的，由于历史原因，90年代的不动产登记一般都是首次登记，带有确权的性质，可能存在程序上的瑕疵，但不能以现在的程序和法规来要求当年的不动产登记。比如在农村土地登记中，很多时候直接越过父母的首次登记，将土地房屋直接登记到各个子女名字，一般当时都有分家析产的约定，权利人的具结和村委会的证明，可信度较高。20多年过去，另一子女提出自己也是法定继承人但是没有记载在登记簿上，要求撤销登记。从登记簿的效力看，仅仅根据继承关系就提出登记错误是不够的，权利推定未经法定程序如法院判决或行政撤销决定，登记机构不能擅自推翻原登记结果并撤销登记。法谚有云，法律不保护在权利上睡大觉的。何况经过20多年和平和连续的占有，即使登记簿名义权利人没有实际权利，在法理上已经满足取得时效的要件，撤销登记要慎之又慎，尽量不开先例破坏稳定的法律秩序，否则类似的案件将如洪水般淹没不动产登记机构。

《不动产登记法》制定在即，建议应明确规定不动产登记簿的权利推定效力，并规范撤销登记的情形及程序。可参考原《房屋登记办法》的规定，将司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等作为撤销登记的情形。这可以看做是依嘱托撤销登记。对是否赋予登记机构自我纠正及撤销登记的权力，应斟酌法律对登记人员的能力、审查标准、赔偿责任等方面的规定确定，严格限定登记机构依职权主动对不动产登记簿记载予以撤销的情形和程序，可以考虑将撤销登记的权限上收一级，或只能由行政复议方式方可作出。