哪些情况必须以招标,拍卖方式出让土地？

对不具备拍卖条件,但属以下情况之一的,必须以公开招标方式出让土地:
(一)除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会公益建设条件；
(二)土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。
哪些情况下必须以拍卖的形式出让土地
属于以下情况之一的,必须以拍卖方式出让土地:
(一)以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的；
(二)对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的；
(三)土地用途无特别限制及要求的
土地出让有哪些方式
（一）划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权划拨的方式一般有：国有企业的土地军事用地公共用地等

（二）土地出让方式有三种：招标拍卖挂牌
按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号，以下简称规定)的解释，土地公开出让方式包括招标拍卖和挂牌。
招标出让国有土地使用权是指市县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
（三）协议出让
协议出让国有土地使用权规定(2003)第二条规定，协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
协议出让一般不用走招拍挂的形式
土地具备招拍挂条件
1受让该宗土地前，进行土地登记时，登记为工业用地是符合规划的，不然无法登记所以转让后不符合规划是规划调整造成的。
2使用权已经转到你的名下，土地已经出让，出让金也交付，整个交易过程已经完成该宗土地已经进入土地的二级市场，不应该套用一级市场土地出让的招拍挂程序3因为改变土地用途而导致的土地增值，需要补交增值部分价款，具体价格需要进行土地估价，而不是招拍挂。
4建议联系政府办公厅，或者发改委及其他负责招商引资的部门，联系此事，要求合理解决因规划调整导致的用途变更。

房地产招拍挂的意思是房地产招拍挂的意思为：招：为招标（国土局公布出让公告）拍：为拍买，或竟买（指企业参加竞拍）的开发或者使用权。