住房抵押贷款保险怎么改

住房贷款抵押物投保财产险的规定最早出自于1992年上海市住房制度改革办公室与建设银行上海市分行联合制订的《职工住房抵押贷款暂行规定》，该规定第二十三条规定，“借款人应按银行指定的险种向中国人民保险公司上海分公司办理抵押物保险。”该办法第二十四条规定，“保险金额：凡以购建的住房作抵押物的，不得少于购建住房的价值。”

虽然《职工住房抵押贷款暂行规定》后来在1996年和1999年分别两次更新，并且主管部门已经发觉在法规中写入指定保险的做法，违背《保险法》中任何单位和个人不得进行强制保险的规定，因此目前执行的上海市人民政府1999年7月份发布的《上海市个人住房公积金购房贷款管理办法》和有关细则中均未提及抵押物财产保险，但由于实际做法中仍然保留了抵押物产险，造成当前“规定无强制、操作有强制”的抵押物保险状态。以当前市面上热销的一套35万元的主流价格住房为例，若政策性贷款年限为15年，则一次性保险费就为2363元，这对普通职工家庭来说是一笔很大的开支。

抵押物保险的初衷，是为了增加抵押物的安全，在抵押物发生风险时通过保险赔偿来保全抵押权人的债权。但从近10年上海的住房贷款房屋保险的实践来看，抵押房屋的出险率极低。从国外抵押贷款做法看，房主保险即为抵押物保险，国外对不同类型的房屋实行不同保险费率。钢混结构的，费率很低甚至不要求投保；木头结构的，一般保险费率较高，主要是火灾和洪水风险概率较大。另外，投保人亦可选择足额投保和不足额投保两种方式。足额投保，即按照房屋全价作为保险金额。不足额投保，仅就房屋全价的部分价值投保，在出险后，仅就投保价值作为保险赔偿上限。

为此，笔者提出如下住房贷款抵押物保险的改进意见：

首先，对于抵押住房是钢混结构的新建房屋，应该取消抵押物产险强制做法；其次，对于砖混结构或木质结构的抵押房屋、和竣工年限超过30年的抵押房屋，应该要求抵押物产险，但保险金额应该根据借款人贷款金额和还款方式逐年变化，即将贷款年初剩余本金与当年保险金额一致，同时保险费率应该在现有的年千分之五的基础上大大下调，根据实际出险统计经精算后重新厘定。保费应采取年缴交的方法。最后，商业性和政策性住房贷款抵押房屋保险，不应实行差别费率政策，应该统一对待。