如何处理以联营为名的租赁合同？

近年来，随着我国市场经济的高速发展，城市外来人口流动加剧，对房屋的需求也逐渐提高，但由于房价的日益上涨，故而房屋租赁已经是每时每刻都在发生的一项普遍经济活动，并与我们的现实生活息息相关。目前房屋租赁市场飞速发展，出现在房屋租赁活动中的纠纷也越来越多，房屋租赁市场中出现的“名为联营实为租赁”的现象，那么，我们如何从法律角度处理以联营为名的租赁合同纠纷？

一、名为联营实为租赁合同的认定

名为联营实为租赁合同的认定，一般根据最高法《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条规定，该规定关于联营合同的保底条款问题，对于该类型合同的认定方面，以及名为联营实为借贷行为的效力作了明确规定。

1、《解释》第四条第一款规定，联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。

2、从《解释》第四条第一款可以知晓保底条款之所以无效的原因是保底条款违背了联营法律关系的关键特征，即共负盈亏、共担风险的原则。

二、名为联营实为租赁合同的法律效力

名为联营实为租赁合同的法律效力。《解释》第四条第二款，该规定对于名为联营实为借贷行为的认定以及效力问题作了明确规定。

1、《解释》第四条第一款明确规定了联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。

2、该保底条款应当确认无效的前提是基于该合同为联营合同，但从上本文第一部分分析可知，案涉《联合经营协议》实为租赁合同，而并非联营合同，相关保底条款实际系关于租金约定的条款，保底盈利款则实为租金。因此，不能以该保底条款而认定该类型合同无效。

三、名为联营实为租赁合同的管辖确定

名为联营实为租赁合同的管辖确定。《解释》第二条对于联营合同纠纷案件的管辖问题作了明确规定。

1、法人型联营合同纠纷案件由法人型联营体的主要办事机构所在地人民法院管辖。

2、合伙型联营合同纠纷案件由合伙型联营体注册登记地人民法院管辖。

3、协作型联营合同纠纷案件，由被告所在地人民法院管辖。

4、上述联营体的主要办事机构所在地或者注册登记地人民法院管辖有困难的，由被告所在地人民法院管辖。

5、还可以根据《民事诉讼法》第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”

6、《民事诉讼法司法解释》第二十八条第二款之规定“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”

7、从上述法规可知，房屋租赁合同纠纷属于专属管辖范围，应当由不动产所在地人民法院管辖。

需要注意的是，专属管辖是《民事诉讼法》对人民法院审理民商事案件的管辖规定之一，而提请仲裁的仲裁委员会应当由当事人协议选定，且仲裁不实行级别管辖和地域管辖。根据《仲裁法》第三条规定，下列纠纷不能仲裁：

（1）、婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷。

（2）、依法应当由行政机关处理的行政争议。

所以，双方发生的实质上是房屋租赁合同纠纷，不属于该条款规定的不能仲裁范围。而且《民事诉讼法》第三十四条规定的约定管辖不得违反级别管辖和专属管辖的规定，仅限于当事人选择与争议有实际联系地点的人民法院管辖的情况，并不涉及当事人选择将争议提交仲裁解决的情，因此，即使双方约定的仲裁协议违反了专属管辖原则，该仲裁协议仍然有效。

综上所述，合同各方是否共同出资、共同经营、共负盈亏、共担风险是认定联营合同与房屋租赁合同两类法律关系的最根本特征，该类型合同若是双方真实意思表示且不违反法律行政法规强制性规定，应当合法有效，双方理应按照合同内容履行义务。确定法院管辖是程序公正的具体体现，因此，法院在审理该类型合同时须确定其是否有管辖权、是否约定管辖违反了级别管辖和专属管辖，最终，在实体上能够实现公平正义，从而可以构建和稳定和谐的房屋租赁市场秩序。