已签认购协议未签购房合同能否排除执行 有认购书没有购房合同

【案情】
法院执行某银行与某房地产开发公司金融借款纠纷一案过程中，查封了被执行人某房地产开发公司坐落于某小区房屋一套。案外人余某向法院提出执行异议，称其于法院查封前与某房地产开发公司签订了认购协议并支付了全款，认为自己才是该房实际产权所有人，请求撤销对该房的执行。
【分歧】
对于案外人已签订购房协议未签订正式购房合同，并支付完毕全款，能否排除执行产生两种不同观点：
第一种观点认为，不动产的权属以不动产登记簿为准，未登记的按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等确认，且执行异议和复议相关司法解释规定，未进行权属登记的房屋排除执行只能是“签订合法有效的书面买卖合同”情形，因此不能排除执行。
第二种观点认为，根据相关法律、司法解释规定，虽未办理产权登记但签订了购房合同，支付全款后非因买受人自身原因未办理过户登记的，可以排除执行。
【律师评析】
同意第二种观点，认为虽然本案仅仅只签订了认购协议未签正式购房合同，但买受人支付了全款，实际占有了涉案房屋，且未办理过户登记非因其自身原因造成，可以认定其为房屋产权实际所有人。理由如下：
第一，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”对于不动产所有权的归属，法律规定以不动产登记簿登记的权利人为准。未进行不动产登记的不动产，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断不动产权属。
第二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，案件执行过程中，案外人认为自己为涉案不动产权利人需要排除法院强制执行的，必须满足四个要件：在法院查封前签订了购买合同、相当于支付了全部价款、实际占有不动产、非为自身原因造成未登记过户。
第三，结合到本案，案外人余某在法院查封前支付了全部价款，并已经开始对该房屋进行装修，但因开发商经营困难一直未为所有业主办理不动产登记，该小区多名业主多次到相关部门反映情况，可以认定余某对未办理产权过户登记不存在过错。余某在法院查封之前就与开发商签订了认购协议，且支付全部购房款的日期早于法院查封日期，虽然未与开发商签订正式购房合同，与上述法律规定的“签订合法有效的书面买卖合同”有出入，但依据购房协议及余某支付了全部购房款的事实，足以认定余某与开发商之间存在生效且已经履行完毕的房屋买卖合同。因此，可以认定本案中余某为涉案房屋的产权所有人。
综上，可以认定余某为涉案房屋的产权所有人，执行法院应该解除对涉案房屋的强制执行。