一房二卖发生纠纷的处理

现实生活中房屋买卖纠纷多种多样，由于各种原因，一房二卖甚至一房多卖的情况也屡见不鲜。

一、卖房方因过失造成一房二卖

房屋的产权人或共有人分别履行了卖房的权利，或是卖房方是法人单位，法定代表人和具体工作人员在工作联系上有失误，重复卖房所致。比如一家要卖房，夫妻或父子同时在外答应或与人签订了卖房合同，甚至交付了定金。在这种情况下建议应该考虑以下因素：
应该审查一房二卖一方与他人达成协议的人，谁是真正的产权人或真正能够代表产权人，如果二人的地位不同，那么应该认定产权人、有权代表人所签订的协议有效，非产权人或非法定代表人所签订的可以撤销。
如果出卖人均为产权人或有权代表人，在同等条件下可以在买房人之间达成谅解，由买房人协商由谁自愿放弃购买权，但放弃购买权的一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同，可以由出卖方进行选择，根据卖房获利情况决定，但要承担对另一买方违约的责任。

二、卖房方因故意造成一房二卖

有些一房二卖是卖房人的故意所为，但由于这种故意产生的时间不同，故意的内容不同，建议应从以下几方面考虑处理：
1、一般违反合同法的故意。在卖房人仅仅是违反合同法的规定，出于违约的心理时，应审查一房二卖合同签订的时间和合同履行的状况。大多时候出现一房二卖，是由于房主出于某种利益的考虑，或是后买者出的价格高，或是后买者与房主具有特定关系等。如果二合同都处于未实际履行阶段，且不能在买房人之间进行调解或和解，可以按照“诚实信用”原则，确定履行先签订的合同，但后一个合同的买方可以保留违约的追诉权利。
2、出于占有他人财物的故意。出卖人在收取了他人卖房款后，又以占有他人的财物为目的与第二人或者是第三人签订合同，意在骗取他人购房款或者定金，数额较大的构成诈骗罪，应考虑以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告，法院也应该对这类案件进行移送。
3、已经办理产权转移的一房二卖。在一房二卖或多卖中，如果都没有办理产权转移应该如前所述去处理。如果已经办理了产权转移登记（即产权证），那么，就不能简单地以签订合同的时间顺序去确定支持谁。因为产权证的办理具有产权转移的公示作用，一般情况下，在此类房屋买卖合同纠纷案件的审理中，不能用判决的方式去变更所有权，而应认定该买卖合同关系已经成立，对没有办理产权证的，证实卖方违约，由违约方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然，如果房产证是通过私人违法办理的，没有经过正常的办证程序，利害关系人可以首先向房产管理部门提出申请，申请房产部门撤销错误发放的产权证，如果行政机关不撤销或者是不作为，当事人可以向法院提起行政诉讼。

鄂温克旗人民法院 王明范（供稿）