承租人因疫情要求减免房租是否有法律依据呢?

疫情防控期间，大部分人都因无法按期返工而没有收入来源，这对于许多外地承租人来说，无异于雪上加霜。近期，多地都出现了房东免租的新闻，为这个异常寒冷的冬天添了一份暖意，比如广东有一女房东主动减免了手下所有租客半个月的房租，比如万达也对外宣布免去全国所有万达广场所有商务合计33天的租金及物业费。对此有些人也希望自己的房东能免房租，那么租客要求房东免房租是否有法律依据呢?

疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据

(一)不可抗力

根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。新型冠状病毒肺炎疫情在春节期间突然爆发，并迅速在全国各地传播，国家把此次疫情纳入乙类病毒，采取甲类措施进行防控，全国大多数地区均启动疫情一级响应措施，随之导致政府部门实施封城、封路、延迟复工、商户暂停营业等等措施，本次疫情完全是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合不可抗力的三大特征。

(二)公平原则或情势变更

根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。

所有的承租人都可以要求减免房租吗?

疫情确实是不可抗力因素，但是能否作为减免租金的法定事由是实际情况实际分析的。

(1)对租房子住的小伙伴来说，如果因疫情隔离对房屋使用了居住功能的，未影响到原租赁合同目的中的使用用途，不可主张减免租金。如果因疫情无法使用、无法回到房屋的，未能实现租赁合同目的，应可向出租人主张减免租金。

(2)对于生意人来说也要分情况，比如在疫情期药店、超市、水果店继续使用了租赁物用于经营活动，收益并未减少，理所应当不可请求减免房租。而那些因战疫强制关闭了门店的，确实出现了亏损，影响很大，减免房租是合理的。

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