商业用地和商服用地的区别

最近有不少朋友咨询商业用地和商服用地，在这里在给大家统一讲一下。

拿到房产证后发现，房产证上写的是商服。明明买的是住宅，拿到的确实商服。怎么回事呢？商服用地和商业用地是什么关系呢，是否是一个意思呢？
90年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了一个条款，说商业、旅游、娱乐用地的使用年限是四十年，他就没有商服用地的概念。到了2001年国土资源部出台了一个关于土地分类的暂行规定，规定商业用地是商服用地的一种。2007年又出台了一个国标文件。把过去各地各部门对土地分类不统一的地方统一了一下，在这个标准中就没有商业用地，只有商服用地。商服用地包括批发零售、住宿餐饮、商务金融和其他商服用地，商业用地的概念又没有了。够乱的吧。这些规定有没有贯彻落实，在各地是否存在差异（其实是一定有差异的），这些笔者不方便评论，但是有一点，所有的这些概念都没有拖出当年指定的土地使用年限政策。
不管是办公用地，综合用地，商业用地，商服用地，土地使用年限都是40年或者是50年，反正不是70年。过去几年，很多开发商都疯狂买地，然后投资建写字楼。但是这两年市场变化，写字楼不好卖。大家如果对楼市比较了解的，可以发现住宅这些年成倍的涨，但是写字楼基本没怎么涨。很多地方写字楼一平米比住宅还要低许多。
开发商发现写字楼不好卖了，所以就临时改变用途，改建成住宅。有的开发商做了很多工作，让消费者购房的时候，各种费用也是按住宅交的，契税，燃气，水费电费。这种情况在全国各地都有。比如天津就比较多,去年我去天津办案，发现很多临街的漂亮的大厦都是住宅，连阳台都没有。其实正常来说，没有阳台是不可能当住宅卖的，规划就通不过。
规划变更本身是有法律瑕疵的，按照司法解释这样的房子都可以退。当然这里面有很多技术细节，比如签合同的时间和条款，总之是有瑕疵。对开发商来说一旦房价下跌，风险就很大。业主说现在房价都涨了很多，没谁要退房。这种说法有道理，现状也是如此。如果不出事，业主可能也不在乎土地使用年限少了多少，但是住宅和商业入住后水电取暖等各项费用收费标准不一样之类的问题还是有的。开发商知道这里面有问题，所以他一般会在合同里面把这些写一些免责条款，保护自己。通常来说，一大本合同业主不会一页页的看，就算看也不见得看的懂。你买的时候不看清楚，签了字之后想主张说他欺诈是很难的。
在北京，以前商业用地改建住宅，房价会比普通住宅略低，有的能低1/3左右。你想他40年产权，凭什么和70年一个价格呢？业主们多了解一些房产的知识，至少可以帮助你在几个楼盘中理性的比较。

希望对大家能有帮助。