买卖倒塌房屋的买卖合同应是无效合同

依据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，买卖双方在买卖合同签订前明知房产已经倒塌，奔着博拆迁旧改的目的，签订的名为房屋买卖合同，实际上隐藏其他合同目的的行为，属于双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效民事法律行为，也就是双方签订的房屋买卖合同无效。
《民法总则》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
具体：
一、业主房子倒塌向谁主张权利。依据事故责任报告认定确定。因工程质量导致的主体结构不合格可以向开发商主张合同违约权利；其他人侵权导致的，向侵权责任人提起侵权之诉。
二、已经发生的买卖如何处理，房产物权权利灭失了，属于合同法第110条规定的，房屋买卖合同在事实上和法律上履行不能的情况。
如是第三人侵权导致物权灭失，买卖合同履行不能，依据合同法第121条的规定的第三人原因导致出卖人违约，则出卖人对买受人构成违约，其先行对买受人赔偿后，再找侵权的第三人主张权利。因不可抗力因素比如地震海啸等导致的，则出卖人不用承担违约责任。