【象法案例】疫情期间未缴租金起纠纷法官耐心调解促和谐

受疫情影响
商铺停业
租金能否免除？
2020年6月16日，象山区法院成功庭前调解两起涉“疫”房屋租赁合同纠纷案件。
案例一
因为疫情商铺被要求暂停营业，损失惨重，我能否要求房东减免租金？
2019年6月17日,被告秦某某与原告广西某贸易有限公司签订商业门面租赁合同一份，约定被告承租原告位于象山区某装饰城商铺用于经营瓷砖生意，租赁期限为2019年6月17日至2021年5月31日，租金每月6140元。2010年初，突发疫情，广西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。被告秦某某自觉服从抗疫大局，关闭商铺，暂停营业，生意受到了影响，自2020年2月起，被告开始拖欠房租，原告经多次催收未果，故诉至法院，要求与其解除租房合同，并支付租金及违约金。
承办法官在了解案情后，发现秦某某因疫情爆发停工停产而导致资金周转困难，并非恶意拖欠租金。考虑到该案受疫情影响，调解的可能性较大，故积极组织当事人和解协商。经法官耐心调解，广西某贸易有限公司同意与秦某某继续履行租赁合同，免除被告部分的违约金及租金，该起案件成功调解结案。
疫情期商铺租金能否免除？法官这么说！
考虑到本次疫情对合同当事人来说是无法预见、不可避免且不能克服的不可抗力事件，而由此造成的损失，导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。但也非一概而论，需要根据房屋性质、影响程度、损失情况以及双方举证等因素进行多方考量。减免租金不能强来，毕竟在租赁关系中，受疫情影响的既包括承租方，当然也包括出租方。租客不能理所当然地要求房东减免房租，或擅自停业逃租，房东也不宜一味要求履约，不分青红皂白地驱赶房客。承租方与出租方并非矛盾的两极，而是利益共同体，只有双方友好协商，多站在对方的角度思考问题，才能携手共渡难关，实现双方利益的相对平衡。
案例二
租客在疫情开始前即拖欠租金，现在以疫情为由继续拖欠租金，我是否能向其主张违约金？
李某是湖南人，平日在桂林象山区经营家用灶台生意，租赁当地广西某贸易有限公司的门面作为销售商铺，双方签订了2019年5月31日至2021年5月31日的商业门面租赁合同，每月租金为1312元，合同签订后，被告开始还按合同履行义务，从2019年12月开始，被告开始不按合同约定交纳租金，被告租赁的商铺也因疫情的影响，经营惨淡，关门歇业。经原告多次催收，被告以疫情为由继续拖欠租金。原告故诉请法院解除租房合同，并支付拖欠的租金及违约金、水电、物业费等相关费用。
受理该案后，承办法官发现该案亦系因疫情影响商铺经营引发的租赁合同纠纷，双方当事人在了解相关法律规定后，均表示愿意协商解决纠纷。经过承办法官的努力，双方均作出让步，最终双方自愿达成协议：解除原告广西某贸易有限公司与被告李某签订的商业门面租赁合同，被告李某于签订合同时所交纳的保证金作为违约金，原告不再返还，原告免除被告在疫情期间一个半月的租金，案件得以调解结案。
案例二，法院为何支持原告主张被告赔偿违约金？
合同法第117条第一款规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
只有在疫情发生期间产生的违约行为，法院可以结合疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由综合考量。若违约行为发生在疫情发生之前，则通常不参考前款条文裁判。因此就疫情开始前即发生的违约行为，可以向对方主张违约金。