涉疫情房屋租赁合同纠纷（总结自最高法参考案例）

一、原则
和解优先、尊重约定、共担损失、利益平衡（房屋性质、规模、用途等具体情况）
二、关于不可抗力的认定
——根据其对合同义务履行的影响程度判断。
1、出租人：房屋的交付、约定的用途
2、承租人：受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行
三、租金调整
1、居住用途的房屋
①因出租人的原因导致房屋不能使用，可降低租金；
②因疫情暂时失去收入或收入大幅下降（承租人承担举证责任），法院做出租人的思想工作（不强制）。
2、经营性的房屋
（根据疫情及防控措施直接和间接影响的程度判断为不可抗力或者情势变更情形的）可按照《合同法司法解释（二）》第26条规定，根据公平原则，结合案件的实际情况，确定是否及如何调减租金（参照相关国有房屋租金调减做法）。
四、合同的解除
1、符合双方合同约定或《合同法》第94条法定解除情形的（基于房屋暂时不能使用、承租人短期延迟交付租金等事由除外）；
2、构成不可抗力或者情势变更的，依当事人合同约定，依照《民法总则》第180条、《合同法》第117条、《合同法司法解释（二）》第26条规定，认定合同的解除及违约责任；
3、未构成不可抗力或者情势变更，但继续履行房屋租赁合同对承租人显示公平、可能造成不应有的损失，承租人请求解除合同的，可予以支持，但不影响违约责任的认定。