微博法律大讲堂疫情期间房地产纠纷

相关法律问题分析及司法应对

北京市第一中级人民法院民一庭

疫情防控形势下，房地产行业各形态受到一定的影响，阻碍着行业整体的提质增效和转型发展，也可能引发相关诉讼进入司法程序。为有效应对未来时期内可能出现的与疫情有关的房地产诉讼，本文首先分析疫情期间房地产纠纷的总体面向，在把握主要争点的基础上，分类阐述不同种类房地产合同涉及的具体法律问题，并提出针对性的司法对策，以期为疫情防控工作提供有力的法治保障。

一

疫情期间房地产纠纷的总体面向

当前因疫情防控，房屋买卖合同等房地产类合同的一方当事人无法按时履约，为避免承担合同法第一百零七条的违约责任，该方当事人通常诉诸合同法第一百一十七条的不可抗力规定，认为疫情属于不可抗力，故请求免除违约责任。

根据法律规定，当事人可以根据不可抗力主张免除合同约定的违约责任，或者诉诸解除合同。对此诉求，司法实践中着重需要解决的问题存在于以下三个方面：一是能否将疫情认定为不可抗力从而适用不可抗力的相关法律规则；二是何种情形下当事人解除合同的请求应当得到支持；三是免除违约责任的范围是全部免除还是部分免除。

二

疫情期间房地产纠纷可能涉及的法律问题

(一) 房屋买卖合同纠纷

疫情防控形势下，房屋买卖合同的履行可能出现以下障碍，造成合同一方当事人提起诉讼。

一是对于因疫情导致的买受人付款迟延，出卖人因无法依约及时获得房屋对价而诉请买受人承担违约责任，买受人以疫情属于不可抗力为由抗辩免于承担责任。疫情的发生可能对买受人的现场支付款项、支付房款的能力造成影响，进而导致按照付款进度应当支付的金额延期支付。

二是疫情对网签、贷款等流程产生阻碍，导致当事人无法依约完成房屋买卖交易的，一方当事人以对方不履行办理网签、贷款等手续的义务诉请承担违约责任，另一方以不可抗力抗辩免于承担责任。