以案释法：借名买房 需防范哪些风险？

近年来，出于卖房资格、信贷因素等原因的考虑，亲属之间借名买房的情况屡见不鲜。但是随着房屋价格的上涨，借名买房的风险也越来越突出。为此，律师提醒大家，即使是父母与子女之间，借名买房的风险也需谨慎防范。时报记者 韩春霞
约定借子名义购房，过户却受阻碍
2003年，何父何母出资以其子何先生名义与开发商签订购房合同购买了一处房屋，产权登记在何先生名下。2009年，何父何母与何先生签订协议书，载明：所购房屋是由何父何母全资购买，房产证写的是儿子的名字，但没有何父何母任何一人的同意，何先生不得将此房屋出售或抵押，在何父何母去世后，房屋归何先生所有。2013年，何先生以上述房屋作抵押办理了100万元的消费贷款。何父何母现要求何先生将房屋过户至其名下。何先生则认为自己才是房屋产权人，并表示房屋上的抵押登记未予解除，无法过户。无奈之下，何父何母只好起诉至法院，表示自愿代何先生偿还贷款债务，以解除房屋上的抵押登记。
法院经审理后认为，根据双方签订的协议，可以认定双方存在借名买房的合同关系，对于借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。法院判决何先生在房屋抵押登记解除之日协助其父母办理房屋权属转移登记手续，将房屋过户至其父母名下。
律师说法：天津市天烁律师事务所李勇律师表示，如果双方有书面协议对出资、借名的事实予以确认，则可认定双方成立借名买房的法律关系。在不违反国家、集体或第三人利益及法律、行政法规的强制性规定情况下，则借名买房协议有效。但是在不满足过户、交房条件的情况下，仍无法支持借名人办理过户、交付房屋的诉求。在本案中，抵押登记导致过户受阻，因此何父何母为了办理过户，只得代子偿还高额债务。
无借名买房协议，产权人身份难证明
2003年，杨父以其子杨先生名义购买一套房屋，并将房屋产权登记在儿子名下，房屋所有权证、购房款发票等由自己持有。2016年，杨先生挂失补办了房产证并将房屋出售。杨父认为房屋出售损害了其权益，要求杨先生向其支付卖房款。杨先生则认为其与杨父之间不存在“借名买房”，出资款虽是杨父支付，但是使用的是其与其父的共有财产，房屋产权登记在其名下，应归其所有，卖房款与杨父无关。
法院经审理后认为，本案中，杨父未就房屋购房款的具体支付情况提交证据。现在杨先生不认可双方存在“借名买房”的合同关系，且杨父自己表示将房屋登记在儿子名下是为了规避可能出台的遗产税的解释，不足以证明双方之间就房屋所有权归杨父达成合意，也无法证明双方存在借名登记的约定，最终法院驳回了杨父的请求。
律师说法：天津市天烁律师事务所李勇律师表示，物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨父虽然手持购房发票等手续，尚不足以对抗房屋所有权证所具有的物权公示效力。本案属于双方并未签订借名买房的书面协议的情形，在此类案件中，实际出资方应提高风险意识与证据意识，尽量将出资情况、双方对“借名买房”的合意及房屋权属约定通过书面协议予以确认，以维护自身权益。