法院如何认定借名购房协议的效力？借名买房纠纷如何处理？

实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，买卖双方约定，以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形十分常见，双方就房屋权属发生纠纷应如何处理?
答：我们认为，当事人之间关于借名买房的约定只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。因此，在不涉及善意交易第三人，且房屋依法能够办理转移登记的情况下，借名人依据约定要对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归登记人所有，出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。

划重点：划重点：划重点：微博法律大讲堂
三类借名购房合同的效力认定：
第一，对于单位内部集资建房而产生的借名购房纠纷，由建房单位内部职工将购房资格出借给建房单位以外的人与建房单位签订房屋买卖合同，该类合同名义上要求购房人须是单位内部职工，但售房单位对于单位以外的人购买并不做严格的审查，因为集资的金额越高建房成本会越低，实践中甚至出现一些单位鼓励或放纵这种顶名购房行为发生的现象。建房单位收取了约定的房屋价款，利益并未受到实际损失，当事人的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，因此应认定为有效合同。具备交付条件或办理产权条件时，实际购买人要求出借人履行合同，人民法院应予支持。

第二，借用人不具有经济适用房的购房条件而产生的借名购房纠纷，应认定合同无效。经济适用房，是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点，主要面向广大中低收入家庭。
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》明确规定:“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。购买人不具有购买条件，而通过借用资格，以低收入家庭或特困户的名义进行购买，显然违反了国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定。尽管按照最高人民法院《关于适用合同法若千问题的解释(一)》第4条的规定，国务院这些文件和规定不属于认定合同无效的行政法规，但这种顶名购房行为明显侵犯了城市低收入住房困难家庭的平等机会购买和获得房屋权利，非法占有社会公共资源，使国家的有关土地、房产税费流失，损害了社会公共利益，应根据合同法第五十二条的规定，认定合同无效。

第三，对于借用人不具有根据中央政府及各地政府实施的限购令的购房条件的借名购房合同，应认定为有效。
房地产开发企业对购房者进行了严格的审査，符合购买条件，不违反限购令，因此签订了房屋买卖合同，且借名人以出借人的名义履行了合同，如果此时认定合同无效，将会对房地产开发企业造成损害，尤其是办理了按揭贷款的合同，被确认无效会导致混 乱、难以处理的局面，破坏交易安全。而且这类合同并不直接损害公共利益，因此应认定为有效合同。
为了保障国家房地产调控政策的有效落实，根据当事人的诉请，应确定出借人与房地产企业之间存在房屋买卖合同关系，借名人与出借人之间存在二次房屋交易关系，在实际购买人(借名人)要求履行合同时，使相关当事人承担两次交易税费，从而增加其交易成本，防止国家税赋流失。