买了一套没有房屋预售许可的房子怎么办？

近日，哈密垦区人民法院审理了一起原告张三与被告李四、哈密某房地产开发有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案。

案情简介：

2018年6月21日，原告张三作为乙方与被告李四签订房屋买卖协议，约定：由原告购买被告开发的门面房一套，房屋总价为617 310元。

2019年12月12日房屋竣工后，原告支付了部分房款，并于2020年3月22日从被告处领钥匙1把。在房屋施工期间，被告房产公司取得涉案门面的不动产权登记证书。

2021年5月15日，被告房产公司补办商品房预售许可证。现原告以被告在其起诉前未取得房屋预售许可证为由，请求判令双方签订的房屋买卖协议无效，被告还应按照已付房款一倍的标准向其予以赔偿。

法院审理：

关于本案房屋买卖效力的问题，存在两种不同意见。

第一种意见认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告房产公司在起诉前未取得房屋预售许可证明，故合同应当认定为无效。

第二种意见认为，不能机械适用法律，应当从商品房预售许可制度的立法目的出发，结合具体案情，本案中涉案房屋被告房产公司已取得不动产权登记证书，应当认定为有效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。该条将是否取得预售许可证明作为认定商品房预售合同效力的判断依据，其规范的根本目的在于维持安全稳定的房地产开发秩序，并实现商品房买卖领域在刺激经济发展、维护交易安全以及保障购房者利益等价值取向上的兼顾与平衡。而与商品房预售制度相对应，商品房销售（现售）领域的法律限制和条件较为宽松，相关法律规范对于合同效力的司法认定的影响亦较小。因此，开发商在预售阶段出售的商品房在竣工验收后发生纠纷的，法院在认定合同效力时则不应再将未取得预售许可证作为认定合同无效的当然原因。本案中，虽然双方在订立协议之时被告未取得预售许可证，但其在诉前已完成了建设工程竣工手续、已取得涉案门面《不动产权证书》，完成了产权登记。加之，被告已将涉案门面钥匙交付原告，商品房预售制度所维护的秩序和利益已无受侵害之虞，故涉案房屋买卖合同有效。

法院裁判结果：原告张三与被告签订的房屋买卖合同有效，原告应按照双方约定支付剩余购房款。

来源：新星法院

作者：韩石磊、杨姗姗

编辑：王惠

审核：梁作坤