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​5审5判的房产买卖合同纠纷案例 张家港市律师曹辉团队

时间:2019-09-16 21:38:33 来源:好律师
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5审5判的房产买卖合同纠纷案例 张家港市律师曹辉团队

 

 

张家港高端民商事律师.jpg

张家港市律师曹辉团队:房产买卖合同纠纷举证责任到底该谁承担

 

张家港市律师曹辉团队:张家港高端民商事律师曹辉团队:此案经历了5级法院,5审,最终最高法院终审判决的案件,可谓是反反复复,曲曲折折了,一方坚持不断上诉,然而,判决结果反复的原因在于对主张合同成立的举证责任,没有准确理解、把握及贯彻,请看详情:

 

 以下是由张家港市律师曹辉团队:张家港高端民商事律师曹辉团队根据精选案例提供的法律文章供您参考,但愿能为您解决相关问题有所借鉴。真诚为您提供法律顾问律师、民商事合同纠纷、刑事辩护、金融资本市场及知识产权等法律服务。

 

唐某与程某某房屋买卖合同纠纷一案(2012)民抗字第55号民事判决书

 

张家港市律师曹辉团队:张家港高端民商事律师曹辉团队【案情简介】

 

抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。

 

申诉人(一审原告、二审上诉人):唐某,女。

 

被申诉人(一审被告、二审被上诉人):程某某,女。

 

  唐某 因与程某某房屋买卖合同纠纷一案,不服重庆市高级人民法院(2009)渝高法民提字第272号民事判决,向检察

 

机关提出申诉,最高人民检察院作出高检民抗[2012]28号民事抗诉书,向本院提起抗诉。本院经审查后作出(2012)民抗字第55号民事裁定提审本案,并依法组成合议庭公开开庭进行了审理,本案现已审理终结。

 

  本院再审查明,19981211日,唐某与重庆渝兴房地产综合开发公司签订房地产买卖合同约定,唐某以127083元的总价款购买重庆渝兴房地产综合开发公司位于重庆市九龙坡区谢家湾正街1022单元9-1号房屋一套,唐某在该合同上加盖了私章,未手写签名。双方办理权属登记之后,唐某取得了该房屋的权属证书。

 

  2000117日,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐某为卖方、程某某为买方,双方当日签订的《重庆市房地产买卖合同》(总价款8万元,加盖有双方私章,无唐某手写签名)、《房地产交易合同登记申请表》(加盖有唐某和程某某私章,无手写签名)以及《卖方申请书》(盖有唐某的私章,并有“唐某”字样的签名,诉讼中,唐某否认系

其所签)和《买方申请书》,次日收到补交的购房款《收条》(加盖有唐某的私章,并有“唐某”字样的签名,诉讼中,唐某否认系其所签)和唐某的婚姻状况证明材料后,办理了该房屋买卖合同登记,登记号为(九区2000)买卖第7595号,

 

并办理了过户登记,程某某取得了该房屋的权属证书即房权证105字第039385号房屋所有权证,但该房屋的国有土地使用权证“九区国用(99)字第31164号”依然登记在唐某的名下,至今未过户到程某某名下,该房屋现由程某某占有使用。

 

  2003417日,唐某以其从未与程某某签订房屋买卖合同,重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市九龙坡区房地产管理局向程某某颁发房屋所有权证的行为违法为由,向重庆市九龙坡区人民法院提起行政诉讼,请求确认填发该房屋所有权证的行政行为违法并撤销该证。

 

重庆市九龙坡区人民法院作出(2003)九行初字第58号行政判决:维持重庆市九龙坡区房地产管理局对唐某与程某某房屋买卖进行的房屋权属转移登记和重庆市国土资源和房屋管理局向程某某颁发的房权证105字第039385号房屋所有权证。唐某不服,提出上诉,重庆市第一中级人民法院作出(2003)渝一中行终字第250号行政判决,驳回上诉,维持原判;

 张家港市律师曹辉团队:

唐某仍不服,向重庆市高级人民法院申请再审,重庆市高级人民法院裁定指令重庆市第一中级人民法院再审。2006128日,重庆市第一中级人民法院作出(2006)渝一中行再终字第1014号行政裁定,以唐某并未授权王胜银代为提起行政诉讼、原告主体不适格为由,裁定撤销原一、二审判决,驳回唐某的起诉。

 

该裁定书在“经再审查明”部分认定:2000117日,唐某与程某某盖章签订制式房地产买卖合同,同时向房屋管理局

 

登记部门递交了申请书,填写申请表并提交身份证、房屋所有权证和国有土地使用权证等材料,经登记部门初审、复审、终审,次日又补交了唐某的婚姻状况证明和程某某购房付款收条后,获准房屋权属转移登记。

 

  行政诉讼中,重庆周立太律师事务所委托西南政法大学司法鉴定中心对《卖方申请书》和《收条》上的“唐某”签名进行司法鉴定,其结论为:署名“唐某”的《卖方申请书》和《收条》上的署名“唐某”与唐某本人的签名字迹样本不是同一人所写。

 

  20073月,唐某向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼,请求确认2000117日签订的的卖方为唐某、买方为程某某的登记号为(九区2000)买卖第7595号的《重庆市房地产买卖合同》无效;判令程某某将诉争房屋返还给唐某。

 张家港市律师曹辉团队:

  重庆市九龙坡区人民法院一审审理中,程某某之夫向响承认(九区2000)买卖第7595号的《重庆市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同)上记载的内容以及《卖方申请书》和《收条》上的手写文字以及“唐某”的签名均由其亲笔书写。

 

  重庆市九龙坡区人民法院经审理认为,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“当事人无需举证证明已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定,对重庆市第一中级人民法院(2006)渝一中行再终字第1014号行政裁定确认的事实,予以采信,即2000117日,唐某、程某某是同时向房屋管理部门部门申请进行房屋权属

转移登记的,唐某知道房屋被卖的时间为2000117日。

 

唐某没有举证证明诉讼时效期间有中止、中断、延长的事实,因此唐某的起诉已超过诉讼时效。唐某以房屋买卖合同只有盖章没有签字以及《卖方申请书》和《收条》上的“唐某”名系向响所写为由否认讼争房屋买卖是其真实意思表示的主

 

张,由于唐某没有举证证明房屋买卖合同的盖章是伪造的,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的

规定,《房地产买卖合同》应当是合法有效的;

 

并且,根据行政裁定确认的事实,唐某、程某某是同时向房屋管理部门部门申请进行房屋权属转移登记的,也佐证了房屋买卖是唐某的真实意思,故唐某的主张无相应的事实和法律依据,不予支持。

 

张家港市律师曹辉团队:张家港高端民商事律师曹辉团队【裁判结果】

 

一审判决:该院于2007627日作出(2007)九民初字第2265号民事判决;驳回唐某的诉讼请求。

 

唐某不服上述民事判决,向重庆市第五中级人民法院提起上诉。

 

  重庆市第五中级人民法院经审理认为,按照合同法的规定,有效合同应是形式和内容符合法律规定、体现当事人真实意思以及不侵害第三人利益的合同。本案已经查明《房地产买卖合同》买方为程某某、卖方为唐某,该合同由双方盖章,

 

无手写签名,同时查明了《卖方申请书》和《收条》上的手写文字以及“唐某”的签名均不是唐某所写,而是案外人向响所书

 

由此,虽然合同上有唐某的印章,但其他证据均证实该房屋买卖不是唐某的真实意思表示,故《房地产买卖合同》是无效合同,该合同对唐某没有约束力。关于唐某的起诉是否超过诉讼时效的问题,现已认定《房地产买卖合同》为无效合同,程某某无论用什么形式占有、使用唐某的房屋都是在持续的侵权中,加之唐某知道房屋被他人侵占后,不断向有关部门反

映,申请解决,因此,唐某的起诉没有超过诉讼时效。

 

二审判决:该院于20071019日作出(2007)渝五中民终字第1676号民事判决:一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2007)九民初字第2265号民事判决;二、(九区2000)买卖第7595号《重庆市房地产买卖合同》无效。

 

程某某不服上述民事判决,向重庆市第五中级人民法院申请再审,重庆市第五中级人民法院裁定再审本案。

 

  重庆市第五中级人民法院经再审认为,唐某与程某某的房屋买卖合同有效。虽然《卖方申请书》和《收条》上唐某的签名不是唐幸本人书写,但有生效的重庆市第一中级人民法院(2006)渝一中行再终字第1014号行政裁定认定的事实,以及卖方唐某的申请书、《房地产买卖合同》、《收条》上均加盖有唐的印章。

 

根据合同法第三十二条的规定:“当事人采用合同书形式订立合同的,根据合同双方当事人签名或者盖章时合同成立”,唐某虽然没有房屋买卖合同上手写签名,但在房屋买卖合同加盖有唐某的印章,该合同依法成立。故唐某与程某某的房屋买卖是唐某的真实意思表示。

 

同时,程某某的房屋所有权登记申请,亦经登记部门审理,并获得批准登记,由发证机关向其颁发了房屋所有权证。原二审判决认定事实不清,证据不足,适用法律不当,依法应予撤销。

 

再审判决(中院):该院于200866日作出(2008)渝五中民再终字第3号民事判决:一、撤销重庆市第五中级人民法院(2007)渝五中民终字第1676号民事判决;二、维持重庆市九龙坡区人民法院(2007)九民初字第2265号民事判决。

 

  唐某不服上述再审判决,向重庆市高级人民法院申请再审。重庆市高级人民法院于2009625日作出(2008)渝高法民申字第854号民事裁定提审本案。

 

重庆市高级人民法院经审理认为,本案争议的焦点是双方签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。唐某与程某某所签订的《房地产买卖合同》以及过户申请表,双方均加盖了各自私章,没有双方的手写签名。

 

根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。因此,合同上的盖章与签名具有同等法律效力,当事人应当对其加盖的印章承担相应的法律后果。

 

唐某辩称其从未使用过该私章,但唐某在19981211日购买讼争房屋并办理权属登记时,其买卖合同以及登记申请手续均加盖了私章,亦无手写签名,故唐某的辩解明显与事实不符。

 

同时,唐某又无证据证明该印章系伪造或系他人盗盖,无法推翻该印章的真实性,其主张房屋买卖合同系程某某单方制作、不是唐某的真实意思表示,证据不足。对于《卖方申请书》和《收条》上的手写字迹及“唐某”签名,程某某认可系向响代写,但该申请书及收条均加盖有唐某的私章,唐某无证据否定该印章的真实性,其主张《卖方申请书》和《收条》系

伪造,证据亦不充分。

 

唐某否认其使用过私章,但又不否认其1998年购买该房时购房合同及过户手续上私章的有效性,本身就是自相矛盾的,其在买房和卖房时均在合同上加盖私章而无手写签名,两个行为前后一致,符合常理。

 

对于重庆市第一中级人民法院作出的(2006)渝一中行再终字第1014号行政裁定,是以主体不适格为由从程序上驳回唐某的起诉,该裁定对于重庆市九龙坡区房地产管理局办理讼争房屋过户登记并向程某某颁发房屋所有权证的具体行政行为,并未认定为违法而撤销,该具体行政行为仍然合法有效。

 

从办理过户登记的程序上看,需要出卖人持本人身份证原件、房屋权属证书原件,并提交由本人签字或盖章的房屋买卖合同、过户申请手续等资料,并经房屋登记部门审核通过后,方可办理过户登记。唐某无法证明其身份证、房屋权属证书原件以及私章均系伪造或被他人盗用,其辩称未参与房屋交易及过户,证据不足。

张家港市律师曹辉团队: 

综上,在讼争房屋已经过合法程序办理过户登记并交付买受人使用的情况下,唐某在本案中未举示充分的证据证明其与程某某房屋买卖行为以及过户登记申请不是其真实意思表示,亦无法否定房地产权属登记机关行政行为的合法性和《房地产买卖合同》、过户申请手续上唐某印章的真实性,因证据不足,不能成立。原再审判决驳回其要求确认《房地产买卖合同》无效的诉讼请求,并无不当。

 

再审判决(省高院,第四个判决书):重庆市高级人民法院于20101022日作出(2009)渝高法民提字第272号民事判决:维持重庆市第五中级人民法院(2008)渝五中民再终字第3号民事判决。

 

  唐某不服重庆市高级人民法院上述民事再审判决,向检察机关提出申诉。

 

  最高人民检察院抗诉认为,重庆市高级人民法院(2009)渝高法民提字第272号民事判决在认定基本事实上缺乏证据证明,认定事实不清,适用法律错误。

 

  本院经审理认为,根据唐某的诉讼请求及相关事实来看,本案争议的核心问题是,以唐某为卖方、以程某某为买方的登记号为(九区2000)买卖第7595号的《房地产买卖合同》在唐某与程某某之间是否成立,该合同对唐某是否具有法律拘束力。

 

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,并受法律保护。当事人达成合意是合同的成立的必备要件。

 

《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间,不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章,而且赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。

 

因此,经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现,对双方当事人具有法律拘束力。依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章,经登记备案的公章对外具有公示效力,所以,通常情况下,法人或者其他组织在对外签订合同时,采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求,对外不具有公示效力,在私章所代表的一方否认该私章为

其所有,盖章行为是其所为时,该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系,此时就涉及到就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。

 

根据本院《关于民事诉讼证据若干规定》第五条的规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。

 

因此,在私章所代表的一方否认该私章为其所有,盖章行为是其所为,即否认与对方成立合同关系时,应由主张证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。

 

  就本案来说,唐某否认合同书上的私章为其所有,也否认在合同书上盖过私章,实质是否认与程某某订立过涉案房屋

 张家港市律师曹辉团队:

买卖合同,在此情况下,程某某应该举证证明其与唐某之间成立了房屋买卖合同关系,即私章为唐某所有且盖章行为也为唐某所为。

 

原审判决认定唐某在本案中未举示充分的证据证明其与程某某之间的房屋买卖行为以及过户登记申请不是其真实意思表示,从而将该举证责任分配给唐某是错误的。本案历经数次审理,程某某为主张其与唐某之间成立房屋买卖合同关系所举证据有两个,一是唐某于19981211日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时,也是在合同上加盖私章,无手写签名。

 

以此说明唐某此次出售房屋时加盖私章的合理性。二是生效的重庆市第一中级人民法院(2006)渝一中行再终字第1014号行政裁定认定的事实。对此,本案认为,该两份证据不足以证明上述待证事实。

 

理由是,一、唐某于19981211日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时,虽然也是在合同上加盖私章,但在唐某否认与程某某签订过房屋买卖合同时,程某某没有举证证明涉案《房地产买卖合同》上“唐某”的私章和唐某19981211日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订的《房地产买卖合同》上唐某的私章为同一枚私章。唐某买受该房屋的时候盖有私章的行为并不必然推导出涉案《房地产买卖合同》上盖有“唐某”私章就是本案当事人唐某的私章,也不能证明加盖“唐某”私章的行为就是唐某所为。

 

二、(2006)渝一中行再终字第1014号行政裁定是以主体不适格为由,从程序上驳回了唐某的起诉。该份裁定书上认定的事实,只能证明房屋买卖登记机关对涉案房屋办理过户登记的行为在程序上的合规性,不能证明唐某与程某某之间发生了房屋买卖的民事行为。原审判决将行政裁定用于证明唐某与程某某之间就涉案房屋成立了房屋买卖合同关系不当。

 

  本案中,除了涉案《房地产买卖合同》外,办理房屋买卖过户登记必备的其他文件,包括《卖方申请书》、收到购房款的《收条》,出现了“卖方”“唐某”的签名,但这些应该由所谓卖房人亲历亲为的签名却并非唐某所为,而是购房人程某某的丈夫向响所书写,然后加盖“唐某”的私章。

 

作为对外出具的文件,出具人可以签名,也可以盖章或者是签名加盖章。但不论是签名或盖章,必须是真实的,才能确定是出具人的真实意思表示。办理涉案房屋过户登记时,唐某具有签署自己姓名的行为能力,向响是房地产公司的销售人员,应该知道“代替”他人签名的民事法律后果,尤其是程某某一方在诉讼中主张唐某已到办理登记过户现场的情况下。

 

程某某应该就本应由唐某亲笔书写的名字却由向响所替代作出合理的解释,但程某某一方在本次再审庭审中仍不能就为何收到购房款的收据及“唐某”的签名也由其夫向响所代写作出合理的解释。

 

所以,程某某既未能举证证明涉案《房地产开发合同》及办理房屋过户登记的相关手续上加盖的“唐某”的印章为唐某所有,也未能就本应由唐某书写并签名的《卖方申请书》及《收条》为何由程某某之夫书写作出合理的解释,本案没有证据

 

显示唐某本人有出卖涉案房屋的意思表示,也没有证据表示唐某曾委托他人办理过户房地产买卖及转移登记。原审认定唐某与程某某之间成立房地产买卖合同关系,没有事实依据。

 

  综上,在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。唐某否认与程某某签订过户房地产买卖合同,程某某未能充分举证证明其与唐某之间就涉案房屋成立了买卖合同关系,应该承担举证不能的法律后果。

 

时,从涉案《房地产买卖合同》的签订及履行过程看,没有证据显示唐某有出卖涉案房屋的意思表示,也没有证据表明唐某曾委托他人办理过房屋买卖及转移登记。因此,应该认定唐某与程某某之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系,涉案《房地产买卖合同》对唐某没有法律约束力,程某某应该将其占有的涉案房屋返还给唐某。

 

  至于程某某主张的就该房屋支付过8万元价款的问题,唐某否认收到过该笔购房款。程某某在本案再审中仍主张其与唐某之间成立了合法的房屋买卖合同关系,虽经合议庭释明,其仍没有向负有返还购房款义务的相对人提出返还购房款的主张。本判决生效后,程某某可另案向负有返还义务的相对人主张返还购房款。

 

  综上,原判决在举证责任的分配及适用法律上存在错误,本院予以纠正,唐某要求程某某返还房屋的诉讼请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第(三)项、第二百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定,二○一三年一月二十九日判决如下:

 

张家港高端民商事律师曹辉团队:再审判决(最高院,第五个判决书

 

一、撤销重庆市高级人民法院(2009)渝高法民提字第272号民事判决、重庆市第五中级人民法院(2008)渝五中民再审第3号民事判决、重庆市第五中级人民法院(2007)渝五中民终字第1676号民事判决、重庆市九龙坡区人民法院(2007)九民初字第2265号民事判决。

 

  二、程某某在本判决生效后十五日内将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街1022单元9-1号的房屋返还给唐某。

 张家港市律师曹辉团队:

   本判决为终审判决。

 

张家港市律师曹辉团队:本案的经历也可以告诉我们一点的是,在房产买卖合同纠纷中,对于自己的切身权利的主张,一定要坚持,不能半途而废,法律终究会给与您公正的判决。

 

张家港市律师曹辉团队:如果您有法律方面的问题想要咨询张家港高端民商事律师曹辉团队,请联系电话/微信,从一个免费咨询开始解决您的法律难题。

 

 


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