签订抵押合同阻碍房屋过户，合同是否有效？

案件事实:经过多方考量的张荣荣找到睦睦公司协商买房事宜，后双方签订《购房协议》，约定：张荣荣向睦睦公司购买A房屋，睦睦公司在取得不动产所有权证后负责办理购房相关手续等。协议签订后，张荣荣支付了部分购房款。
后双方因《购房协议》是否有效产生纠纷，张荣荣便诉至法院要求睦睦公司继续履行《购房协议》，协助其办理A房屋的权属转移登记手续。经法院审理后认定《购房协议》真实有效，张荣荣已向睦睦公司支付购房款.4元，睦睦公司依法应当继续履行《购房协议》，协助办理权属转移登记手续。
睦睦公司的股东刘耀在公司取得不动产所有权证后一个月内未经股东会决议，同睦睦公司、姑妈刘华艳签订《借款合同》。
约定：刘耀向刘华艳借款2000万元，睦睦公司同意将A房屋抵押给刘华艳，作为刘耀归还借款的担保。合同条款中未约定利息。在签订《借款合同》当日，睦睦公司又与刘华艳签订《抵押合同》一份，约定：睦睦公司将A房屋抵押给刘华艳，作为刘耀向刘华艳借款2000万元的担保。后刘华艳向刘耀转账1000万元，而其中部分款项在很短的时间内即转回至刘华艳账户或其家庭控股的关联公司。
法院审理:本案中，睦睦公司明知案涉房屋已出售给张荣荣，在取得不动产所有权证后一个月内即以包含A房屋为其法定代表人刘耀的2000万元个人债务提供担保。而刘耀作为控股股东、借款人，仅凭个人决定以睦睦公司名下的102室房屋为自己个人债务提供担保，违反公司为他人债务设立抵押应履行的法定程序。
本案出借方即抵押权人刘华艳为刘耀姑妈，经法院查明，在2009年至2015年期间刘华艳系睦睦公司股东，对于公司资产状况及股东情况应当知晓，刘华艳与刘耀签订借款协议的标的金额为2000万元，出借如此巨额资金，其应当尽到充分注意义务，刘华艳应当知道案涉房屋已出售并已交付给张荣荣，亦应当知道睦睦公司为刘耀提供担保须经除刘耀以外的股东会决议通过，但其并未要求睦睦公司提供相关股东会决议，仍与刘耀签订抵押合同，不构成善意相对人。
从借款款项支付及资金流转情况看，借款协议约定的借款金额为2000万元，而三被告所举证据仅能证明自刘华艳账户转入刘耀账户1000万元，其中部分款项在很短的时间内即转回至刘华艳账户或其家庭控股的关联公司；如此大额的借款双方既未约定利息，还款期限届满后刘耀没有任何还款行为，刘华艳亦未有任何催款行为；刘耀陈述的借款事由与款项实际流转情况亦存在矛盾之处。
综合以上分析，睦睦公司与刘华艳签订的关于A房屋的抵押合同意在阻碍案涉房屋的过户，具有明显的恶意，侵犯了张荣荣的合法权益。张荣荣诉请要求确认借款合同中的抵押条款及抵押合同无效，并要求被告涤除抵押权的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。
法院判决:一、被告刘耀、刘华艳、睦睦公司签订的《借款合同》中关于A房屋的抵押条款无效。二、被告刘华艳、睦睦公司签订的关于上述房屋的《抵押合同》无效。三、被告刘华艳、睦睦公司于本判决生效之日起十五日内将设立在上述房屋上的抵押权涤除。四、驳回原告张荣荣的其他诉讼请求。
相关发条:《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。