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问题之前，应该明白什么样才是房地产的良性循环。其它都是然后……
首先国家体制不同，虽然都是市场经济，但香港一国两制使其享受背靠大树的利好，房地产自然位列其中。
其次经济模式。日本为长远发展明确经济重心，而敢于挤压房地产泡沫，决绝勇气成就了日本经济的实力振兴。
再者土地模式。香港虽然政府掌握土地供应，但大部分集中在房地产大佬手中，房地产并没有真正成为国家惠民的基础，反而被大佬敛财。
当然从基本面看，日本处于经济危机的泥沼，国家可以从零开始全面定位经济模型和国家未来模式。香港则依托一国两制的抓手，尤其是人民币境外结算中心的地位更进一步强化了国际金融中心的战略地位，这一战略地位产生了更多潜在的无形的经济能量，而房地产亦获益匪浅。
总之，日本作为一个国家和香港作为一个大国的特区，自然迥然两异。
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您好。首先日本房价暴跌是因为日本的泡沫经济破裂导致的，很多国家在经济增长速度达到一定程度的时候都会遭遇泡沫。经过这几十年的经验和磨练，日本的不动产行业已经完全的规范化，它的相关
法律法规 税法已经很完善了。在日本想暴富很难，但是日本的不动产收益稳定。近几年由于日本旅游业的兴盛，很多人来到日本，被它的人文环境 生活状态 衣食住行所吸引，而且彻底改变了大家对日本以及日本人的看法。再加上奥运会 世博会 亚洲最大赌场等相关因素的带动，使日本不动产市场一片大好 价格一路飙升，引来了很多国人来日本投资。来日本投资不单单是因为日本的土地是
所有权，大家更看中的是日本的不动产收益稳定且具有升值空间。
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两个地方土地政策不一样，日本是自由交易土地，而香港是类似大陆的官方控制挂拍土地，房地产崩溃后，日本全力发展实体经济，香港没有实体经济，房价大跌后，全部香港人要求政府救房价，结果董放弃了他的居屋计划，减少土地供应，吸引大陆投资房地产，这是内因，外因是香港是联汇制，其实就盯着美元，而人民币外逃的一大中转站就是香港，大量大陆超发货币流入香港。
最后房地产泡沫后，日本实体经济强力复苏，人均可支配收入大幅度增加，香港，到今天，已经没有实体经济了，只有房地产，人门除了房子，就没剩下什么了。美国加息对香港影响非常大，一旦香港房地产再次崩溃，香港又要悲剧了。
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日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，房地产市场出现供过于求，房价下跌，国际资本撤逃。不动产市场垮塌，土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。“地价税”政策出台，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
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中国和香港，政府管控土地开发量，土地在中国所有权是政府的，如果控制供给，理论上地价可以永远涨，因为土地在政府手里； 日本土地可以私人所有，而日本的危机，是由于私人抵押土地给银行，金融机构…套现离场… 政府无法控制供给调节价格…失控了…所以，就有了失去的十年；
同时，在全球分工层面，欧洲，中国制造业的崛起，也打击力日本的经济增长空间；
入口负增长，低生育率，经济结构等因素…很难再回到巅峰.
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日本的房子有严苛的所有税，租金无法抵消税金的设计，买不如租，所以日本人持有房产的意愿不强烈。香港虽然也是私有，但没有如此的税种设计，尤其土地都掌握在（李嘉诚，郑裕彤等）私人手里，繁华的马路上我就种大葱，给多少钱也不卖，所以香港的房价上不封顶，即便富豪的千尺豪宅也不过80平。去香港，朋友请你去家里，15平客厅落座，绝对是混出人五人六了。
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首先题干不对，东京区早已涨回来了。
其次，香港近几十年的金融地位、体量和背靠中国大陆的特殊渠道等等，经济原因，百度。
再次，香港土地“公有”，日本私有，由此引发一系列问题。
最后，之前在其他平台谈过，核心是税，两个图如下。既然私有，多交点持有的税，无可厚非，囤积成本高，和北美类似。
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货币超发导致房价暴涨后有两种结果：一种是日本模式，房价跌回去；另一种是俄罗斯模式，房价永远涨，汇率一直贬。日本模式下，银行受损，但是货币的购买力上升，持有现金可以保值；而俄罗斯模式下，银行资产无恙，但是货币的购买力受损，必须持有抗通胀的实物资产。
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因为香港有基本面，经济持续增涨，人口数量维持高位。而日本没有，经济乏力（从1992-2014）日本gdp增长为0.8%，人口老龄化，人口持续减少！不管是香港还是日本，房价暴跌都是政府主动挤泡沫太狠的结果。
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日本房价泡沫的成因：
1.经济飞速发展，城市化进程迅猛。
2.日元升值，国际热钱疯狂进入日本。
3.低利率，货币滥发。
4.全民炒房，泡沫巨大。
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香港 卡住了关键的生态位置，是连接崛起的中国与世界的桥梁，各种可量化和不可量化的优质资源密集的 在香港和近港地区交互，这是根本原因
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说穿了就是需求问题。香港的房地产有大量的大陆人接盘。而日本由于老龄化，人口减少，需求降低，自然是一路向下。都是供需关系的问题。
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供给和需求日本供需稳定，香港依然供需紧张！
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怎么没涨回来，该涨回来的地方早就回来了
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涨不涨得回去，还要看时间的问题！
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