产权调换房的陷阱你了解吗？

被征收人选择产权调换房的，多按“拆一还一”方式调换。年一看，这是公平的调换。实则不然，拆一还一”只是一种数理意义上的公平，实际对被征收人并不公平，还是一个挖好的陷阱：

首先调换面积缩水。就商品房而言，调换面积缩水的表现形式有两种：①被征收房屋评估面积只包括套内面积而不包括公摊面积，而产权调换房的面积通常是套内面积与公摊面积的合计，因此一拆一还之后，可供被征收人专属、专用的房屋“地毯”面积就这样不露痕迹地“缩水”了；②被征收房屋面积比产权调换房屋的公推比率小，从而导致被征收人的实际房屋面积缩水。就其他早期私房而言，房屋附带院落的面积往往比主房建筑面积大，但实践中针对院落的补偿标准尚未统一都是特事特办。很多地方对院落面积更是按一定的比例进行补偿，甚至是没有补偿，那么可以调换的房屋面积自然又是缩水的。

其次，房屋产权性质、面积与容积率降质。近年来各地建设的产权调换房一般以经济适用房为主，房屋面积较小，容积率较大。如果被征收房屋的性质是商品房，则在产权性质、房屋套内面积、容积率方面都要优越于经济适用房，“拆一还一”势必导致居住水平、生活水平的实际降低。

再次，房屋产权年限短。将集体土地征收为国有，同步征收房屋并按“拆一还一”标准给原村民调换经济适用房或商品房的，亦会造成调换房产权年限的不对等。众所周知，城郊、农村的宅基地是长期无限使用的，而经济适用房与商品房却有着产权年限根制，可见前后两个权利的实际内涵相去甚远。

又次，区位边缘化。截至目前，各地产权调换房与被征收房屋的区位十之八九是不同的。通常，被征收房屋处于寸土成金的黄金地段，而产权调换房却位于开发程度不高、周边城市建设尚不成熟的偏僻地段，如此“拆一还一”有失公平是显而易见的。

最后，生活成本变高。产权调換房与被征收房屋产生的生活成本有较大差异，最典型的是农民上楼、危旧房拆改，原本水、暖、住自理、免费的模式将会变得水费、取暖费、物业费样样收费。这一生活成本变化的隐性问题也使得“拆一还一”的公平性大打折扣。

此外，有的产权调换房一时半会儿办不下产权证，这对被征收人而言也是看不见的一大不公正！

综上，要避免掉入产权调换房陷阱，其一，需结合个案具体情况进行精确的计算综合的判断，确定合理的调换标准；其二，被征收人在签订补偿安置协议时应尽可能

审慎，有条件者可通过专业人土制定详细完备的补偿安置协议，就产权调换房的套数、位置、面积包括套内面积与公挑面积）、产权办理事宜等基本情况清楚、明确地事先约定，以最大限度地限制征收人对被征收人的违约或侵权而造成的损害。