行政征收中的公共利益认定

征收条例，明确界定了公共利益的概念，将公共利益作为行政征收的前提条件，区分了行政拆迁与商业拆迁，排除了商业模式运作，尤其是房地产开发中的房屋拆迁、土地征收问题。《征补条例》第8条明确列采用列举法，列举了“公共利益”的几种情形：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的……；（三）由政府组织实施的……；（四）由政府组织实施的……；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施……；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

1、旧城改造与公共利益间的关系

关于旧城改造，我国尚无专门的立法，相关的法规散见于城市规划、历史文化保护、房地产管理、房屋征收、拆迁等法律法规中。《土地管理法》第58条规定，为公共利益需要使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准。即将旧城改建列为可以收回国有土地使用权的情况，但又独立于公共利益之外，既可以理解为；旧城改建不必然属于公共利益。

2、规划不等于公共利益

规划不等同于公共利益。《城乡规划法》第4条：“制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则……并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。”换言之，规划的制定与公共利益具有一定程度的联系。《征补条例》第8条第5项“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”，也认可征地拆迁可以依据规划启动。种种原因导致行政机关将“符合规划”等同于“基于公共利益的需要”。当然，也存在行政机关有意为之，通过规划迂回实现自己的目的。

在实际的行政行为中，利用公共利益之名，使其行政行为有形式上合法性。除此之外，还存在任意扩大公共利益范围或公然将商业开发作为征地拆迁目的的行政行为，该行政行为实施者，必须为自己的行为负责。这就要求在实际的行政拆迁中，界定公共利益，必须要区分好公共利益与商业利益，解决好房屋拆迁的界定难题，防止不法分子钻法律空子。