拆迁过程中，征收办如何认定“类似房地产”呢？

拆迁过程中，征收办如何认定“类似房地产”呢？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

那么在拆迁过程中，关于“类似房地产”究竟是如何认定的？影响类似房地产的，主要有“区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积”这五个因素。

1、区位

区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。

在一定意义上，区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要由后天因素形成的环境决定，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

每个地方的房价均有所差异，发达城市如北京、上海、深圳等地房屋价格就很高，如遇拆迁，这些地方的房屋补偿款要比其他区位类似房屋价值高很多。

2、用途

这里所讲的用途主要分为住宅和非住宅，其中，住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等；后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

而用途的确定以拆迁房屋所有权证书上记载的用途为准，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准，实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。

一般情况下，商品房的补偿价值要高于普通住宅。

3、建筑结构

建筑结构通常包括框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构、建筑物的外观、风格、布局、施工质量等内容，对房屋价值会产生一定影响。

房屋质量越好，评估时房屋的补偿的价值自然也就越高。

4、新旧程度

新旧程度也可以称为折旧率，按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上算出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。

具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

5、建筑面积

建筑面积目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。

就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。

在征收过程中，安置房或开发商的单元房的厕所、厨房、电梯、阳台是全部计算做房屋面积的，而被征收人的配房、院落内的厨房、厕所、门房基本上都是按照附属物对待，只补偿建造成本价格，这对被征收而言显然是不公平的。
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