产权置换的两种形式

产权置换的两种形式
拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等亊项，会订立《拆迁补偿安置协议》。

一、拆迁补偿的方式及标准

1.货币补偿:根据不同的法定依据，由专业的、被法院认可的评估机构针对被拆迁房屋进行测评，生成有据可循的补偿金额。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

2.产权置换:也被称作产权调换，根据评估方法的不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在安置面积内不计算差价的异地产权房屋调换。

二、产权置换的两种形式

1.异地安置：异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2.回迁安置：回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

三、结合型补偿:是指既给货币补偿又给产权置换

当地行政机关会公布补偿标准，原则上会按公布标准进行补偿。特别提示：如果认为补偿标准过低，千万不要签订任何补偿协议，应拿起法律的武器，通过启动行政复议或行政诉讼等法律途径争取提高补偿标准。

四、对于特殊房屋的拆迁和补偿应适用以下不同情况

1.拆迁租赁房屋的补偿

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人应对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人施行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。相关法律规定，将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人，但房屋拆迁的同时也一定会给承租人带来损失，因此该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。

2.拆迁产权状况不明房屋的补偿

拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关亊项向公证机关办理证据保全。在拆迁产权不明房屋时，拆迁人向主管部门申报的拆迁方案中应当明确对被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式，以及符合安置房屋使用人等。

3.设有抵押权的房屋的补偿

设有抵押权的房屋进行拆迁时，应当首先认定抵押的效力。在认定抵押有效的情况下应通知抵押权人：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的淸偿顺序进行淸偿，不足以淸偿抵押权人的，抵押权人按照法律规定，向抵押人进行追偿。

4.拆迁所造成停产停业损失补助费的规定

对于拆除非住宅房屋，造成被拆除房屋的使用人停产或者停业，引起被拆除房屋使用人的经济损失，拆迁人有责任给予被拆迁人一定的经济补偿。
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