广州有个房子，现在市价大概300万还有110万按揭，当时是中行商

广州有个房子，现在市价大概300万还有110万按揭，当时是中行商贷＋公积金组合贷，贷款利率4%，还有27年还款时间。现在想优化下现金流。1，还掉再抵押，抵押贷利率比较高，而且个人抵押贷年限短。就算抵押210万，利率7%，多贷的差额部分利率也要10%了。2，还有一种方式是二押。想问下一般二押年限多长？能否做其他行二押？3，有无其他建议？麻烦。。。

答：

你的房子市值300万，如果还清再抵押，可以拿到210万，你现在还欠110万，故而还清再抵押可以多拿100万，问题是这个210万都是高利率，而之前的110万显然都是低利率，所以为了100万，高利率换低利率是否划算需要我们考虑。
换个思路考虑问题，如果新申请的贷款210万全部都是上浮30%，那就是年利率6.37%，之前的110万是年利率4%，这就意味着新申请的100万的年利率相当于8.98%，另外考虑还清之前的贷款需要垫资过桥也需要手续费，也耗费时间。

比较建议简单一些申请二押，你可以直接在中行申请二押，不过二押必须要有营业执照的。利率比8.98%还低一些，不过二押年限不长的，中行最多5年

申请高利率的贷款，组合低利率的贷款，好处是有钱可以先还高利率的，然后继续还低利率的，这样子还是划算一些的