以案说法：买卖合同作担保,效力如何定

2015年2月15日,冉某与叶某、某地产顾问有限公司(经纪方)签订《房地产买卖居间合同》,约定冉某将其位于重庆市渝中区的房屋以40万元的成交价转让给叶某,买方于签订合同当日支付定金5万元及第二次购房款35万元；卖方在同年5月14日交付房屋给买方使用；如卖方在同年5月14日前退还买方购房款40万元,则此协议自动作废,反之则自动生效。
同日,冉某与叶某签订《借款合同》,约定冉某将房屋作为抵押物向叶某借款40万元。借款期限为2015年2月15日至2015年5月14日。双方共同协定抵押物价值为40万元,并另行签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理了抵押登记。
同年11月24日,冉某出具承诺称,所借叶某40万元于2015年11月30日前归还,如不归还,所抵押房屋由叶某指定的程某代为过户。
2016年6月6日,程某作为冉某的全权代理人将涉案房屋转让给杜某并办理过户登记。随后,冉某认为此前签订的《房地产买卖居间合同》违反法律、行政法规的强制性规定,向法院提起确认该合同无效的诉讼。
冉某认为,《房地产买卖居间合同》并不是冉某与叶某之间房屋买卖的真实意思表示,只是对借款关系的担保,以房地产买卖居间合同的形式体现出来,但这种方式违反了物权法、担保法等法律法规,请求确认无效。而叶某则认为,涉案合同属于双方自愿,合法有效,现如今冉某提起诉讼,纯属因为房价上涨,冉某希望以40万元的低价偿还债务重获房产。
渝中区人民法院一审后认为,依照合同订立自由的原则,该合同有效。冉某不服,提起上诉。近日,重庆市第五中级人民法院终审后认为,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,判决恰当,予以维持。
房屋买卖合同亦可提供担保力
■以案释法
法院认为虽然本案争议的《房地产买卖居间合同》系原、被告为双方之间民间借贷合同的履行提供担保而订立,但借款期限届满后,双方未履行合同约定。现冉某已将争议合同所约定的标的房屋转让给了第三人杜某,叶某亦表示争议合同不再履行,本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的出借人请求履行买卖合同的情形。
实际上,涉案买卖居间合同属于后让与担保的民事法律关系,而此种后让与担保不同于抵押权,不产生物权效力,仍属于债权法律关系范畴,因此也不违反物权法及担保法的规定,同时该合同并不属合同法五十二条合同无效规定的情形,合同应属有效。
通过本案可以看出,法院对商品房买卖合同提供的“担保”效力是认可的。只有当债务人不履行债务,债权人主张履行商品房买卖合同时,法院才会根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十四条的规定,按照民间借贷法律关系审理并对当事人进行释明要求其变更诉讼请求,民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。