征地拆迁必须以“先补偿后搬迁”为原则

征地拆迁必须以“先补偿后搬迁”为原则

通过征地拆迁导致现有的财富发生了不公正的转变，其中最常见的则是拆迁方以低成本征收土地，以先搬迁后补偿的模式实施拆迁，给予房屋所有人的补偿远远低于房屋价值，于是很多被拆迁人宁愿做一个“钉子户”也不愿意搬走。

根据相关法律规定，征地拆迁必须以“先补偿后搬迁”为原则，在征收过程中，要给予房屋所有人合理、公平的补偿。可是实践过程中，拆迁方以违背法律规定而来达到拆迁目的为原则。

此前，最高人民法院公报中的一个典型案例就有力的捍卫了此原则，给了广大被拆迁人一个充足的理由坚决的拒绝交房交地，而这原则就是：有征收必有补偿，无补偿则无征收。

被征收人对收回土地使用权不服，向最高院申请再审

太原市政府为实施道路改造建设，于2014年4月发布《通告》，决定收回安业公司700余平米国有土地使用权。

某公司对此不服，向太原中院起诉，请求依法撤销市政府收回其国有土地使用权的行为。太原中院认为，太原市政府的收回程序符合法律规定，故判决：驳回某公司的诉讼请求。

某公司不服，上诉至山西高院，但被驳回上诉，维持原判。

于是某公司心有不甘，再次向最高院申请再审。最高院提审本案后，认为太原市政府既未听取安业公司的陈述申辩，也未对涉案土地的四至范围作出认定，最重要的是一直未对安业公司进行任何补偿，最终判决确认《通告》中有关收回安业公司国有土地使用权的行政行为违法。

征地拆迁补偿应遵循及时补偿的原则和公平补偿的原则

遇上征地拆迁时，只有“先补偿后搬迁”才有可能保障被征收人的权益，而且这也是实施征收时的原则。从以上案例中来看，最高院该判例强而有力地捍卫了这一原则。在补偿问题没有依法解决之前，房屋产权所有人是有权拒绝交出房屋和土地的。

在征地拆迁时，相关部门应当遵循法律规定的拆迁程序，应当充分的保障被征收人仅有的一点权利，这其中包括参与权、听证权、知情权、法律救济权等，只有这样才能够减少因征地拆迁引发的各种矛盾。

而对于本案最高院改判的原因就在于：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿。

为公平的补偿应当依据《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》等相关规定，全面补偿因征收而遭受损失的被征收人。

根据《物权法》第42条第3款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”

同时根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中规定，要切实的做到被征地拆迁人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。

而及时补偿是在征地拆迁时，不能迟迟不予被征收人补偿。当征收决定生效以后，相关部门应当及时的签订补偿协议或是作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。如果是因拆迁方造成补偿延迟的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或是签订征收补偿协议时的当下市场价作为补偿基础。

因而对于此案，最高院还特别的强调，“今后如因道路建设改造实际使用安业公司相应土地，安业公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿；安业公司也有权要求先补偿后搬迁，在未依法解决补偿问题前，安业公司有权拒绝交出土地。

最高法明确：政府征收补偿不合理将再审！

在《最高人民法院关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见》中提出，对于政府在土地、房屋等财产征收、征用过程中，没有按照补偿范围、形式和标准给予被征收征用者公平合理补偿的错误裁判，人民法院应当依法审查，启动再审。

同时最高人民法院表示，对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。法院一旦发现补偿方案明显低于法定的“市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销。

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