国有土地上房屋征收与补偿条例实务系列（二十三）

国有土地上房屋征收与补偿条例实务系列（二十三）

实践中常常出现由于征收范围过大，一家评估机构很难在短时间内完成的情况，《国有土地上征收评估办法》第5条为解决这个问题作了规定，该条第1款规定：同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。另外，该条第2款还规定：两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

一、评估对象

按照政府征收的范围，以房地产权属证书、建设规划许可证等批准的建筑面积，以及政府有关部门调查、认定、确认的房屋和地上附着物为主，各自独立据实描述。

二、评估时点

评估时点必须一致，统一为“房屋征收决定公告之日”。如政府有关法律法规、估价标准等的发布、变更、实施日期有可能影响估价对象的价格。就应该根据时点确定。

三、价值内涵

表述要相同，是货币补偿还是产权调换。所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价格为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

四、评估依据

全国范围内的评估依据即“两法、一条例、一办法、一规范”。具体指《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》。两个评估机构必须选择相同的评估依据，只有这样才能够保证公平。

五、评估假设

两个或两个以上评估机构之间要对评估的假设条件表述一致。因为假设条件是对评估业务的一项具体说明，也是规避和保护机构的一些必要条件和措施；但是假设条件也不能随意设置，而必须是在法律、法规、政策允许前提下有理、有据地进行；一般要在评估报告中说明未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑可能发生的问题等。

六、评估原则

说明本次估价遵循的房地产估价原则，按照国家《房地产估价规范》的要求有四项原则：一是合法原则，二是最佳使用原则，三是替代原则，四是估价时点原则。

七、评估技术路线

说明本次估计的思路，从而产生其技术路线。应该是与估价对象出在同一个供求圈内的房屋征收评估价格，其技术路线应该是一致的。

八、评估方法

评估方法应该相同，对住宅都应该使用市场法，且必须是类似房地产市场价格。非住宅用市场法或收益法，也应该是类似房地产市场价格。

九、重要参数的选取

这是一个非常严格的问题，对参数的选取绝对不能随意，要符合当地的实际市场行情。收益法中调查的出租房屋价格要真实、合法、有效，计算税费要适用国家、省、市、当地的规定；成本法中的建筑造价一定要使用省、市、建设部门、物价部门公布的标准，在土地评估中，应按国土资源部门的规定。

十、评估结果确定方式

对于被征收房地产价格应该认真研究，充分论证，合情、合理、合法地确定。对于用两种估价方法得出价格，进行核对和比较分析，应该用加权平均法算还是算数平均法，要科学、合理、有据、统一运算，既要与周边类似房地产价格对比，又要与近期已实施的房屋征收价格相比较，不能随意取值，必要时可建立数学模型求证。

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