识别四大“陷阱”让置业更加规范

随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变，房地产经纪行业蓬勃发展，经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用，但也看到中介机构参与房屋居间合同纠纷案件数量不断上升,造成案件越来越复杂的局面。北京市第三中级人民法院在调研了近两年审理的涉房屋买卖居间合同纠纷类案件后，总结了某些房地产经纪公司在从事居间行为过程中，利用自身的优势地位经常设置的一些法律“陷阱”。

陷阱一：将《买卖合同》与《居间合同》合在一起签订一个《买卖居间合同》。正常情况下，一个居间活动的流程是：当事人与经纪公司应先签订独立的居间合同，根据居间合同约定居间义务，在经纪公司的居间下，再由买房人与出卖人见面商谈，最后签订独立的买卖合同。因此，居间活动中存在两个独立合同，一个是居间人与委托人的居间合同，另一个是买房人与卖房人之间的买卖合同。但根据合同法的规定，居间合同是指居间人为缔约双方提供缔约的机会，因此，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，因此，居间公司为确保自身利益的实现，故意设计一个居间买卖合同，将居间合同与买卖合同合二为一，当买房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，居间公司给当事人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，买房人很难维护自身的权益。

陷阱二：根据合同法的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此，不是居间合同的义务，而大部分老百姓对这个法律专业问题存在认识“误区”，认为办理过户是经纪公司的居间义务，因此，居间公司利用老百姓这个认识“误区”，在居间合同中约定居间报酬不包括房屋过户，除居间报酬外，居间合同专门将网签与办理过户作为一项单独收费的项目，其目的就是表明，网签与过户不是居间义务。

陷阱三：为促使购房人签订居间合同，经纪公司会对购房人作许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的承诺帮助办理购房资质等，但是在具体签订居间合同时，经纪公司经常以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，没有将上述承诺写入居间合同，当双方发生纠纷时，经纪公司往往将其对购房人所作的承诺予以否定，而购房人却无法提供证据证明经纪公司曾对其作出过承诺。

陷阱四：在从事居间活动的过程中，经纪公司会让购房人签订许多文件，这些文件其实都是在规避经纪公司的一些法定义务或减轻、免除经纪公司的一些责任与风险，当购房人发生疑问时，经纪公司一般都以这些文件没有什么实际意义，目的仅仅是经纪公司内部的一些要求，不影响购房人的权利为由麻痹购房人，由于一般购房人对房屋买卖这项专业的交易活动及相关的法律法规不熟悉，缺乏判断力，因此，在经纪公司的劝说下基本都会在这些文件上签字确认。但事实上，购房人根本都没有详细研究过文件的内容与条款，在发生纠纷后，经纪公司拿出这些免除其责任的文件时，因有购房人签字，在法律上购房人很难维权。

法院建议购房者在加强对四大“陷阱”识别能力的基础上，还要在房屋买卖交易过程中注意下列一些问题：

1、查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质；2、充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；3、认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师；4、在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；5、交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。