2021民法典房屋出租新规有哪些？房屋租赁和房屋抵押是什么关系？

在当前的社会里，有一套房产是非常重要的，我们要是没有，在很多地方都会吃大亏。然而现在的高房价，让很多人都买不起房子，在这种情况下租房住就可以暂时解决住房问题。2021年1月1日，现行《合同法》将被废除，《民法典》将取代其地位。其中关于房屋出租的法律规定做了重大的修改。总体来看，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。

一、2021民法典房屋出租新规有哪些？

1、设立居住权的房屋不能出租;

《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

2、出租人发现房屋被转租应及时提异议，提异议时间为6个月;

《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

3、房屋权属有争议或被查封，可以退租;

《民法典》第七百二十四条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同:

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

4、房屋承租人享有优先承租权;

《民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

5、近亲属的购买权优先于租房人，租房人的优先购买权受到限制。

《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

二、房屋租赁和房屋抵押是什么关系呢？

我国《民法典》第405条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。根据该条规定，如果房屋已经出租且房屋承租人已经实际占有房屋的前提下，房屋所有权人再对房屋设定抵押，那么房屋的租赁关系不会受到影响。在这种情况下，将来抵押权人在实现抵押权时就可能存在一定困难。反过来讲，如果你租赁房屋之前，该房屋已经设定了抵押权，那么房屋的租赁权不能对抗抵押权，如果将来抵押权人行使抵押权，你的租赁关系就不能维持了。

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