最高法判例：为规避限购政策，订立的“借名买房”合同无效

一、因“借名买房”签订的合同是否具有法律效力？ 

 答案是：目前学界对于这个问题是存在争议的，司法实践中也有不同的裁判观点。

 观点一：协议具有约束力，当认定为有效合同 《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： 

 （一）行为人具有相应的民事行为能力； 

 （二）意思表示真实； 

 （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 根据上述法律规定，当两个具有相应的民事行为能力的人在自愿的情况下，达成的不违反法律规定的协议，都应当认为有效。 当然，也有人提出“借名买房”是为了规避“限购政策”，是不是可以视为违反法律、行政法规？ 对于这个问题，不少法院在审理过程中持有反对观点：即房屋的上市限购政策并不属于法律法规范畴，只是从维护市场交易秩序的角度出发的一种规定，因此不属于《民法典》中对民事行为无效的“违反国家强制性规定”的情况。 

 观点二：违背公序良俗，不是有效合同 通过检索类案裁判文书，此前最高法院对一起涉及“借名买房”的案例进行宣判，认定了在涉案房屋中存在的“借名买房”的民事行为无效。 【相关案例：（2020）最高法民再328号】 在本案中，徐某欣为规避当地的限购政策，与曾某外签订《房产代持协议》，并由徐某欣本人支付全部购房款且一直实际使用占有涉案房屋。 后曾某外因替人担保承担连带给付责任，法院将其名下实为徐某欣的房屋强制查封执行。徐某欣向法院提交了购房款证明、燃气费和取暖费等证据，证明房屋实为自己所有，不属于曾某外。