房屋买卖转按揭贷款5个风险及7大流程 张家港房产律师曹辉团队

房屋买卖转按揭贷款5个风险及7大流程 张家港房产律师曹辉团队

张家港房产律师曹辉团队：房屋转按揭贷款的7大流程、转按揭会涉及到5个风险、转按揭贷款的设想、转按揭注意事项，另外，随着我国利率市场化逐渐提上议事日程，债权转移形式的转按揭也不再遥不可及，各银行可以开展这方面的研究，一旦条件成熟便可推出。

张家港房产律师曹辉团队：

　　一、房屋转按揭贷款的流程

　　1、找到一家可以提供利率优惠的接收银行，向其提交转按揭申请。

　　2、与银行签订贷款合同，与担保公司签订担保协议。一般来说，银行会帮你找担保公司。

　　3、提供贷款审批所需资料给下家银行，包括身份证、户口本等。

　　4、下家银行审批通过后，担保公司出担保函。

　　5、贷款者向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。

　　6、向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的他项权利证后，到交易中心去办理抵押注销。

　　7、7天后，去交易中心办理新的抵押。

　　二、张家港房产律师曹辉团队：转按揭注意事项

　　转按揭贷款的房产房龄必须在10年以内，有完全产权，能够上市流通，取得产权共有人(其他权利人)同意，能依法转让的房产，原则上以住房为主。操作流程为：购房人提出申请→担保公司提供担保→银行审批并向购房人发放按揭贷款→将按揭贷款转入原银行售房人还款账户→办理归还原银行借款手续并撤销原抵押登记→办理房产的交易过户手续及以新的借款银行为抵押权人的抵押手续。

　　张家港房产律师曹辉团队：转按揭会涉及到5个风险：

　　1、原业主在银行的贷款由新买家还清后，原业主突然改变主意，拒绝过户；

　　2、新买家拒绝还贷；

　　3、银行不同意放贷；

　　4、交易完成后原业主无法顺利拿到剩余房款；

　　5、交易完成后新买家无法顺利拿到房产证。交易双方一定要仔细衡量并尽量避免这些风险。

　　三、张家港房产律师曹辉团队：转按揭贷款的设想

　　与发达国家或地区相比，存在不少差距，离借款人的要求也还有一定距离，但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善，城镇居民对转按揭的需求量会越来越大，政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进，以促进该项业务的发展，下面提出两点设想：

　　1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出，无疑能节省时间，提高工作效率。一是实现新旧债务的连结，可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、售房人、购房人签定补充借款协议，将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移，在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记，将抵押人由原借款人更换为新借款人，改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。

　　2、试办跨行转按揭。债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求，但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求，这就要求银行适时推出跨行转按揭。原贷款银行要撤销抵押权，否则不能转让，而只有等到办妥新的抵押登记，新贷款银行对购房人发放了贷款，购房人才能支付房款给售房人，售房人才有钱偿还原贷款，由于新旧贷款由不同银行发放，原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款，所以不愿意开办跨行转按揭。

要解决这个问题，可行的办法是银行之间签订合作协议，新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上，确保用于优先归还银行贷款，以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。

张家港房产律师曹辉团队：房屋买卖往往是需要向银行申请贷款进行的，因为它所涉及的金额比较巨大。一般的家庭是很难一下拿出来的。所以，您有必要了解房屋转按揭贷款的流程以及会带来的潜在风险。