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房屋买卖转按揭贷款5个风险及7大流程 张家港房产律师曹辉团队

时间:2019-09-11 20:11:29 来源:好律师
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房屋买卖转按揭贷款5个风险及7大流程 张家港房产律师曹辉团队


张家港房产律师曹辉团队:房屋转按揭贷款的7大流程、转按揭会涉及到5个风险、转按揭贷款的设想、转按揭注意事项,另外,随着我国利率市场化逐渐提上议事日程,债权转移形式的转按揭也不再遥不可及,各银行可以开展这方面的研究,一旦条件成熟便可推出。

张家港律师2.jpg

张家港房产律师曹辉团队:

  一、房屋转按揭贷款的流程


  1、找到一家可以提供利率优惠的接收银行,向其提交转按揭申请。


  2、与银行签订贷款合同,与担保公司签订担保协议。一般来说,银行会帮你找担保公司。


  3、提供贷款审批所需资料给下家银行,包括身份证、户口本等。


  4、下家银行审批通过后,担保公司出担保函。


  5、贷款者向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。


  6、向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的他项权利证后,到交易中心去办理抵押注销。


  7、7天后,去交易中心办理新的抵押。


  二、张家港房产律师曹辉团队:转按揭注意事项


  转按揭贷款的房产房龄必须在10年以内,有完全产权,能够上市流通,取得产权共有人(其他权利人)同意,能依法转让的房产,原则上以住房为主。操作流程为:购房人提出申请→担保公司提供担保→银行审批并向购房人发放按揭贷款→将按揭贷款转入原银行售房人还款账户→办理归还原银行借款手续并撤销原抵押登记→办理房产的交易过户手续及以新的借款银行为抵押权人的抵押手续。


  张家港房产律师曹辉团队:转按揭会涉及到5个风险:


  1、原业主在银行的贷款由新买家还清后,原业主突然改变主意,拒绝过户;


  2、新买家拒绝还贷;


  3、银行不同意放贷;


  4、交易完成后原业主无法顺利拿到剩余房款;


  5、交易完成后新买家无法顺利拿到房产证。交易双方一定要仔细衡量并尽量避免这些风险。


  三、张家港房产律师曹辉团队:转按揭贷款的设想


  与发达国家或地区相比,存在不少差距,离借款人的要求也还有一定距离,但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善,城镇居民对转按揭的需求量会越来越大,政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进,以促进该项业务的发展,下面提出两点设想:


  1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出,无疑能节省时间,提高工作效率。一是实现新旧债务的连结,可以考虑在原有借款合同不变的基础上,银行、售房人、购房人签定补充借款协议,将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移,在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记,将抵押人由原借款人更换为新借款人,改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。


  2、试办跨行转按揭。债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求,但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求,这就要求银行适时推出跨行转按揭。原贷款银行要撤销抵押权,否则不能转让,而只有等到办妥新的抵押登记,新贷款银行对购房人发放了贷款,购房人才能支付房款给售房人,售房人才有钱偿还原贷款,由于新旧贷款由不同银行发放,原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款,所以不愿意开办跨行转按揭。


要解决这个问题,可行的办法是银行之间签订合作协议,新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上,确保用于优先归还银行贷款,以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。


张家港房产律师曹辉团队:房屋买卖往往是需要向银行申请贷款进行的,因为它所涉及的金额比较巨大。一般的家庭是很难一下拿出来的。所以,您有必要了解房屋转按揭贷款的流程以及会带来的潜在风险。  


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