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被卖房人忽视的法律风险
河南京港律师事务所 孙德申律师
前些天,接待一个前来咨询的当事人。如果不听他说,我还不相信会有这样的事情发生。
当事人甲于2017年7月份把自己的一套住房出售给乙,双方签订了房屋买卖合同。在合同中约定乙以贷款方式支付房款。即乙先支付给甲30%的首付款后,甲将房屋过户登记至乙的名下,乙将房屋抵押给银行,从银行贷出款后,支付下欠的70%的购房款。合同签订后,乙支付了30%的首付款,甲按照合同约定将房屋过户登记到了乙名下。乙方为向银行贷款,去办理抵押登记。乙在办理抵押登记的过程中,乙的债权人丙起诉乙,并申请财产保全。法院根据丙的申请,查询到乙刚刚购买了一套房屋(即甲出售给乙的房屋)。于是就将该房屋进行了查封。法院查封后,无法继续办理抵押登记。银行因没有取得抵押权而不能发放贷款,乙没有得到贷款,就没有能力支付下欠的购房款。致使甲无法收到下欠的70%的房款。甲想起诉乙,经过了解,发现乙欠有巨额外债,除被法院查封的自己出售给乙的房屋外,没有发现有其他财产。如果起诉的话,甲也很难实现自己的权益。
听完甲的陈述,我认为甲在出售房屋的过程中忽视了一些法律问题。
首先,房屋属于不动产,过户登记后,所有权发生了转移。即房屋所有权属于乙。对于乙的房屋,是可以偿还乙的债务的,法院查封没有错误。
其次,甲对轻信乙能够得到贷款。甲相信乙能够取得贷款,能够用贷款支付下欠的购房款,而且是大部分的购房款。甲没有考虑,从银行取得贷款的过程中存在风险。如贷款政策的风险、借款人是否符合借款条件的风险等。甲还相信乙取得贷款后会用贷款支付下欠的购房款。如果乙取得贷款后,不支付下欠的购房款呢?甲更没有考虑到乙已经是债台高筑,多个债权人都在考虑如何找到乙的财产并申请法院查封和执行。
对于甲出现的问题,我认为:
1、甲对于交易风险的估计不足,这也是许多当事人存在的共同问题。我多次帮助别人起草房屋买卖合同,也参与过房屋买卖合同谈判的过程。许多当事人都说我们都谈好了,简单地写个合同就行了。对于律师提出的可能存在的法律风险并不太重视。甲出与其他当事人一样,对于交易风险的估计不足。正是因为对交易风险估计不足,才放松存在交易风险的警惕,交易风险随之增加。
2、不可轻信对方。交易中的当事人都想在交易中实现自己的利益最大化,而将自己的风险降低的最低限度。这是交易中的一般规律。对方是想实现利益最大化的,对方取得的利益越多,自己一方推动的利益也就越多。因此,交易双方在利益上存在对立性。
3、保障自己的利益,就应当依赖法律。甲出售房屋时,如果考虑到过户登记后房屋的所有权已经转移,已经是对方的财产,对方的债权人有权查封、法院也有权执行的话,甲不会在没有收到全部购房款时,就将房屋所有权转移登记至乙的名下。因此,甲只需选择一种对于自己有利的交易模式即可保障自己的合法权益。
河南京港律师事务所 孙德申律师
2019年10月30日
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