疫情期间要求房东减免房租有法律依据吗?

新冠肺炎疫情对各行业各领域的冲击，已经是不争的事实。在住房租赁领域，从响应居家隔离的政策发布伊始，关于“减租、免租”就有明确的号召，多地政府、行业协会发文鼓励房东为受疫情影响的租客减免租金。疫情防控期间，大部分人都因无法按期返工而没有收入来源，这对于许多外地承租人来说，无异于雪上加霜。近期，多地都出现了房东免租的新闻，为这个异常寒冷的冬天添了一份暖意。那么，疫情期间要求房东免收房租有法律依据吗?是不是所有的租房行为都可以要求房东进行减免房租

疫情期间，承租人主张减免租金的法律依据

(一)不可抗力

根据我国《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。同时，根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力属于法定的免责事由，不归责于当事人，造成合同不能履行的，可以变更或者解除合同。因此，不可抗力的法律后果是直接免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响。

(二)公平原则或情势变更

根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，情势变更原则即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，情势变更的法律后果是基于公平原则变更或解除合同。

个人承租用于日常居住的房屋，不能因此要求房东减免房租或解除租赁合同。

承租人支付租金的对价在于享有对租赁房屋的使用权、居住权等权益。疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况，在个案上无法构成不可抗力或情势变更。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，法律上讲不能因此强制要求房东减免房租。不过，承租人可以根据自身情况与房东协商，看房东是否同意减免或延长交租时间。但是，目前湖北省各市还没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，该种情形要区别对待。对于围困在湖北省的个人承租人，如果因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以要求减免或根据情况解除租赁合同。

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