近几年成都房价疯涨的原因是什么？

点评：
从2016年至今的这波楼市上涨，原因不外乎这三点，一是去产能造成的过剩产能就业人员失去了原来的就业，尤其是三四线城市和过剩产能集中度较高的城市，这些产业释放出较大的就业人员，就会流向人口较为集中的区域中心城市寻找就业。那为什么三四线城市也会跟随上涨呢？这里就是有一部分是货币拆迁的小城镇向三四线城市转移，为什么他们不向一二线城市转移呢？这也是很多货币拆迁的大多技能较低，年龄偏大，转移至区域中心城市没有很好的途径解决就业，所以会涌向三四线城市。另外三四线城市的产能过剩也使的当地的大学毕业生没有办法回家实现就业，有能力的流向一线城市，更多的流向区域中心城市，如西南很多学生流向成都，成都房价上涨，这部分是推动上涨的主力。尤其成都是四川、云南北部、陕西南部、甘肃南部的中心，拥有近1亿人群。
二是当地政府也是城市运营者，城市房价的走势绝大部分是城市运营者的操作。成都四周地势平坦，按道理是可以通过摊大饼来降低房价涨幅的。可是如果出让土地过多，价格就不会很高，那样政府获得的出让金就会下降，也就投入到基础建设的费用相应下降，最后会导致因为配套不足出现的开发销售迟缓、烂尾现象出现，更多的透支眼前利益，后患无穷。高地价不合理，但是在无法识别开发商资本是否充足的条件下也是一块试金石。
三是成都的大学较多，诸如电子科技大学、四川大学、西南财经大学、西南交通大学、四川农业大学等高等学府，有几十万大学生，这些大学生上学时是城市的消费主力，毕业是城市主流人群的净流入，如果城市基础和创业、创新氛围营造的好就会自然吸引这些学生毕业后就地安家，自然会推高该地区的房价。
另外国家施以的去库存政策，普涨行情自然落不下，造成房价上涨。还有锁住流动性的政策，那是深层次因素。


点评：
从2016年至今的这波楼市上涨，原因不外乎这三点，一是去产能造成的过剩产能就业人员失去了原来的就业，尤其是三四线城市和过剩产能集中度较高的城市，这些产业释放出较大的就业人员，就会流向人口较为集中的区域中心城市寻找就业。那为什么三四线城市也会跟随上涨呢？这里就是有一部分是货币拆迁的小城镇向三四线城市转移，为什么他们不向一二线城市转移呢？这也是很多货币拆迁的大多技能较低，年龄偏大，转移至区域中心城市没有很好的途径解决就业，所以会涌向三四线城市。另外三四线城市的产能过剩也使的当地的大学毕业生没有办法回家实现就业，有能力的流向一线城市，更多的流向区域中心城市，如西南很多学生流向成都，成都房价上涨，这部分是推动上涨的主力。尤其成都是四川、云南北部、陕西南部、甘肃南部的中心，拥有近1亿人群。
二是当地政府也是城市运营者，城市房价的走势绝大部分是城市运营者的操作。成都四周地势平坦，按道理是可以通过摊大饼来降低房价涨幅的。可是如果出让土地过多，价格就不会很高，那样政府获得的出让金就会下降，也就投入到基础建设的费用相应下降，最后会导致因为配套不足出现的开发销售迟缓、烂尾现象出现，更多的透支眼前利益，后患无穷。高地价不合理，但是在无法识别开发商资本是否充足的条件下也是一块试金石。
三是成都的大学较多，诸如电子科技大学、四川大学、西南财经大学、西南交通大学、四川农业大学等高等学府，有几十万大学生，这些大学生上学时是城市的消费主力，毕业是城市主流人群的净流入，如果城市基础和创业、创新氛围营造的好就会自然吸引这些学生毕业后就地安家，自然会推高该地区的房价。


点评：
我先说下大家都知道但是不敢说的。房价上浮都是那只看不见的手弄得。08年房价跌的很厉害，房产急需通胀也就是资流。炒房客，拆二代都是杰作。很多人很亢奋，我觉得如果换做任何人都会这么做。就一个原因，要发展。
房价涨不可怕，可怕的是当地经济和人的价值如何开发。这个启发民智的活谁来做，我觉得现在没人做。没市场支持！官方很无奈，我也只能帮大家到这里。路建了，招商也在做。但是人家来不来，还得要费口舌。
规划可以搭建城市职能，但是真正发展还得靠人。当地人，风气不行，一切都白搭。
我看过我们九江的规划意见书，访问点击官方界面的人很少。征求意见当成公布看。
各地高房价，很多人都愤青，官方不讲理，房价高，房不涨，经济好吗？很多人又都说，不解民。官方征求意见，大家的意见，方案，有几个人去提。
不管是出门在外的还是当地的，有哪几个为发展想过。这些都是人家官方做的。这片土地是大家的，凭什么穷人就能耍皮无辜扮无赖。媒体三大坑，夸张，吐槽，引关注！大家纷纷吐槽，释放情绪。不是自己做了28法则里面的8。
我再说下，16年房价上涨的故事，去库存，释放需求。但是实际的个人刚需已经被掏空，是放宽还是收紧。二者轻重。其实那段时间涨上来的房价，我看过那个时候的房价，1年翻一倍。但是估计很难涨了，还可能会回掉一些。


点评：
1、传说中的【刚性需求】：这个当然是基础，没有需求也就谈不上价值。并且作为人们日常生活生产中的必须要素，也就被冠以了“刚性”。特别说明一点的是，也正是因为这个“刚性”才会延展出其他众多的因素。

2、认知偏差【房价只涨不跌】：中国房地产行业从发展到现在，一直都处于“牛市”当中，即便经历类似于08年金融危机时，也只是短暂的受挫，次年就量价齐飞（当然跟国家调控分不开，不过该部分仅讨论市场普遍认知），还多出一个名词“报复性上涨”。也就是说，基本上整个市场而言，都未经历过行业下行的经历（特别是买方），那么会有这样的认知，中国房价永不到的认知偏差。

3、【有投机价值】：投资也好，投机也好，目的都是为了赚钱嘛！既然价格只涨不跌，那就是投资成功率100%，那就无风险咯，接下来看下回报率，年回报率从百分之十几到几十都有，那还有比这更好的投资？干实业，别傻了

4、【杠杆介质】：最直观的就是去贷款，最优质的抵押物就是房地产咯。贷款又是是什么，就是加杠杆呀！当然，中国这些年一直高速发展，在这个过程中，如果没有金融支撑是不可能。


点评：
成都房价大涨的原因有很多。

第一，成都的基本面过硬。成都是国家中心城市，西部最有吸引力的城市，坐拥四川8000万人口，还是各路权贵的疗养家园，享乐主义者的精神故乡。因此，成都既不缺财富，又不缺人口。

第二，成都的政府很会炒地。不管是“拆城”，还是打造天府新区，甚至二机场，天府之国的掌舵人都把土地财政玩得风生水起。虽然一度因批地过度导致供过于求，楼市横盘，但本轮行情借势而上，去库存的同时，把城市的边界也大大拓展了。

第三，作为综合实力全国排名前十，论城市魅力排名前五（有争议）的城市，在一线城市严格限购后，成都理所当然成为资金外溢的首选目的地之一。和成都同类的二线城市，如南京、杭州，涨幅都不小。


点评：
成都房价大涨的原因有很多。

第一，成都的基本面过硬。成都是国家中心城市，西部最有吸引力的城市，坐拥四川8000万人口，还是各路权贵的疗养家园，享乐主义者的精神故乡。因此，成都既不缺财富，又不缺人口。

第二，成都的政府很会炒地。不管是“拆城”，还是打造天府新区，甚至二机场，天府之国的掌舵人都把土地财政玩得风生水起。虽然一度因批地过度导致供过于求，楼市横盘，但本轮行情借势而上，去库存的同时，把城市的边界也大大拓展了。

第三，作为综合实力全国排名前十，论城市魅力排名前五（有争议）的城市，在一线城市严格限购后，成都理所当然成为资金外溢的首选目的地之一。和成都同类的二线城市，如南京、杭州，涨幅都不小。


点评：
成都房价疯涨，既有共性因素（货币、信贷、棚改等），更有个性因素—— 地方政府的地产策略，即：巧妙限购—推好房价—涨价去库存—高位锁住流动性。特别是，成都限购政策，堪称中国城市限购史上“教科书级表演”。通过高新区和天府限购，高位回收流动性，防止外来资金高位出逃。然后陆续实施限贷，限价，限捂盘，一二手倒挂，2017下半年，成功祭出人才落户大杀器，政策大开大合，但每一次都体现了成都精致利民而又步步紧逼的智慧。
吾爱麻将，吾更爱房子。成都楼市，上演疯狂。这个以舒适悠闲、与世无争生活著称的城市，仿佛一夜之间被疯狂的“购房热浪”淹没。成都人民猛然发现: 买房带来的“亢奋”，远超在麻将桌上赌钱的快感——奋不顾身投入到这股买房的热潮中去！


点评：
简单说几句:

1、首先，以前涨的少的要补涨，这个很好理解，看人家暴涨了羡慕，但是仔细看看有多少年没涨过，就明白了；

2、看似暴涨，其实也才涨到合理水平（甚至还稍微差点），去看看南京、杭州的价格就明白了；

3、成都真的很好，城市建设水准一流，地铁规划密密麻麻，五环六环都是大手笔，双机场国际大都市配置，背靠四川8000万人口，各种水平应该说不比杭州、南京差，很多地方更强一些，成都很有前途；


点评：
首先，是城市发展的红利，作为新一线城市，成都房价的上涨是必然，第二，土地价格的不断攀升，土地价值得到确认；第三，在成都，主城区的供应不足是关键一点，近几年，主要的供地集中在二，三圈层，主城区的供应非常有限，导致主城区的供应不足，在供严重小于求的情况下，主城区房价的上扬在所难免。以2018年7月为例，截止目前，成都主城区，只有高新区一个项目供应，如果抛开限价的因素不说，新房，你说能不涨吗？


点评：
成都的疯涨最直接的原因就是2016年4月份政府发文将减少主城区的土地供应。
在以前的近10年时间内成都都是供需两端平衡，而现在突然之间供不应求，房价自然上涨，加上2017年成都的人才吸引政策又更加剧了供需之间的矛盾。
同时，房地产的传导效应也慢慢的由东部城市传递到了西部，成都作为西部第一大城市自然而然会收到市场情绪的影响。


点评：
宏观：过去的货币放水。微观：成都经济发展，省会虹吸效应，地方政府规划和助推，棚改货币安置，中介和大户推波助澜。。。等?


点评：
西部需要一个典型，刚好成都具备了这个条件，加上政府人员齐心协力建设好成都，自然价格上涨水到渠成?


点评：
没为什么，去库存去到连阿猫阿狗都翻倍了，成都这么强的城市不涨是不可能的！就这么简单！?


点评：
土地出让成本越来越高，去库存政策空子，给了投机者机会，炒房哄抬房价，上杠杆爆炒?


点评：
成都政府发展天府新区，大量出让土地，同时人口回归西部，成都产业发展有所提升?


点评：
控制土地出让导致的阶段性供应不足、京沪领涨带来的需求溢出/本地投资需求唤醒?


点评：
这是一种普遍现象，成都跟其他城市一样，都是巨量资金进入房地产后推高了价格。?


点评：
实际一句话，土地财政政策造成的。招拍挂价格上不去，地方政府就没有税收。?


点评：
一二线的杯子满了，三四线的夜壶也能用用。?


点评：
资本聚集，人口聚集，货币发行量大?


点评：
民间有大量资金涌入房地产市场。?