律师实务中对小产权房纠纷的处理

　目前，无论在政策上还是法律上，小产权房仍无法得到认可，在出现产权纠纷或财产分割时往往存在较大争议，深圳婚姻律师团队通过总结以往大量办案经验，对小产权房纠纷的处理，分析如下：
　　1、 买卖合同纠纷
　　因小产权房不具有合法有效的产权证，其交易不受法律保护，实务中，法院通常会判定小产权房买卖合同无效。在小产权房买卖合同被法院宣告无效后，买方可以根据《合同法》第五十八条规定向卖方主张返还因该合同取得的财产。若卖方在小产权房交易时，明知该房屋为小产权房，无法办理房产证，仍将房屋进行买卖，其对合同无效明显存在过错，应当承担买方因此遭受的损失；若买方明知交易房屋为小产权房，仍与卖方进行小产权房买卖，其自身亦存在过错，法院在审判中也会判决买方承担相应的责任。但大部分案例显示，买方只能被判赔获得当初的购房款，对买方而言其实是损失巨大的。在此，深圳婚姻律师团队特别提醒，相比商品房，小产权房虽然在价格上占据很大优势，但无法备案登记，没有合法有效的产权证，无法进行交易流转，其买卖也不受法律保护，因此，大众购买时还需三思。

　　2、租赁合同纠纷
　　在经济发达地区，尤其是一线城市，小产权房租赁的现象屡见不鲜，由此而产生的纠纷也十分常见。小产权房的房产证一般由乡政府或村委会颁发，并未取得建设工程规划许可证，也不属于按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，法院一般会判决出租人与承租人订立的租赁合同无效。深圳婚姻律师团队提示，在小产权房租赁合同纠纷中，若出租方明知该出租房屋为小产权房，未取得房屋产权证和建设工程许可证，仍将房屋出租给承租方，并收取租金，其对合同无效明显存在过错，根据《合同法》第五十八条规定，应当赔偿承租方所受损失，若承租方明知房屋为小产权房仍然承租的，其自身也存在过错，也应当承担相应的责任。

　　3、 离婚时小产权房分割纠纷
　　根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜直接判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决当事人使用。因小产权房不具有合法有效的产权证，无法取得所有权，实践中，法院不会对小产权房的归属作出判决，而是根据实际情况分割小产权房的收益权和使用权。