房地产交易与权属登记案

案例分析（行政案例）

1.从三起案例分析我国不动产登记制度

案例（一）

中介甲冒充租房客，先租下房屋，后将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证，将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。

分析：属于不动产善意取得的第一种情况，善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产。

在登记错误的情况下，善意的买受人因相信登记而购买了不动产，如果符合善意取得的构成要件（一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是已经进行不动产物权变动登记），应当即时取得所有权。

案例（二）

租客甲假装租房，将房主乙的真房屋产权证掉包，伪造了房主身份证（名字为乙，照片为甲，仿真），将房屋在房屋登记部门过户，卖给丙。丙取得房屋所有权证。

分析：登记机构存在过错，应当向房屋所有权人乙承担损害赔偿责任。

登记机构在办理房屋转移登记时，应当核对实际处分人是否为权利人。没有核对身份证和签字的真实性（与原来的登记文件核对），登记机构具有重大过失。

判定房屋登记机构是否有责任的标准在于：是否尽到了审慎的审查义务。如核实当事人、鉴别权证真伪、查询房屋权属情况等。

案例（三）

甲和乙办理了房屋登记，后来发现房屋被同时卖给丙。而甲、乙却不知情，甲和乙现在手里的证是假证，真实的权证已经在过户时被收回。

房屋第一次登记时已经存有甲和乙的身份证（复印）和签字，登记机构应该认真核对。

申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损失的，应当承担赔偿责任。

登记机构未尽合理审慎审查义务的，根据其过错及其在损害中起的作用承担相应的赔偿责任。

在登记错误的情况下,善意购买人相信不动产登记簿的登记而购买不动产,应当即时取得所有权.

2.房屋登记机构应否办理预告登记？

案例：乙与甲公司签定了商品房预售合同，因未到过户时间，为保护自己的权益向登记机构申请办理预告登记。登记机构以没有具体规定为由拒绝办理。

《物权法》并未将预告登记的范围限制在期房上，只要当事人之间的物权变动协议而产生的请求权都可以进行预告登记。预告登记需要双方当事人关于预告登记的明确约定。申请预告登记应当双方共同申请。