小心人财两空—通过购买股权的方式获得土地使用权

对土地转让的控制以及与土地有关的物权控制是我国法律的一大特色，主要原因就是土地及与其有关的资源均具有稀缺性和不可再生性，是经济发展过程中重要的生产资料，对国民经济的稳定和发展起到不可代替的关键作用。因此，国家对于土地使用权、探矿权、采矿权等与土地使用权密切相关的物权转让均设定了严格的审批程序，鲜明地体现出了政府干预的特色。实践中，为了规避涉及土地权利转让中的政府干预力量，大量出现了通过受让拥有土地资源的公司的股权方式来间接获取土地使用权。该类行为法律应当如何定性，在法律界产生了重大争议，也为通过从事该类行为达到获得土地资源目标的市场主体带来了巨大的法律不确定性。尤其是随着土地资源价格的不断上涨，通过股权转让方式转让土地权利是否合法？是否应受到法律保护？这类问题逐渐显露并越来越突出。目前，法院在审理此类案件时，彻底否定该类行为法律效力的判决已然成为重要趋势，从而使股权受让方面临重大经营风险。
法院认为，该类行为的本质是属于虚假表述、真意保留的行为，股权转让行为本身就是虚假表述行为的体现，而获得土地资源才是被保留的真意。此外，该类行为同时属于法律规避行为，即表面上不违反法律，但实质上违反了制定法律的目的，违反了社会公共利益。因此，该类行为应当被认定为无效的民事行为，对交易双方均不具有法律约束力。如果因该行为产生的国家利益或社会利益的重大损失，交易双方应当承担包括恢复原状、赔偿损失的法律责任，对于具体操作人员甚至可能因此触犯《刑法》的规定并承担刑事责任。因此，任何公司在具体实施时，更应当谨慎对待。
当然，对于名为股权转让实为土地使用权转让的行为，如果具有以下情节，则并不当然被认定为无效的法律行为。主要包括：仅是出于合理避税的目的，与规避政府审批无关的转让行为或者转让的土地使用权的价值占整个公司资产的比例较小如20%以下的转让行为，该类转让股权行为并不符合“虚假表示、真意保留”的行为特征，因此，其法律效力不会被轻易否定。