房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理

　　《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　预交土地增值税的计算

　　根据上述政策，房地产开发企业在收到预收款时：

　　1、一般计税方法下：

　　预交土地增值税=预收款/（1+11%）*土地增值税预征率

　　2、简易计税方法下：

　　 预交土地增值税=预收款/（1+5%）*土地增值税预征率

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　如：某房地产开发企业开发A项目（开工日期在2016年5月1日后），2017年7月销售普通住宅预收房款1110万元，根据当地的规定，土地增值税预征率2%。则:

　　1、正常情况下，土地增值税预征税款计算：

　　土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万元

　　预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。

　　2、为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算：

　　应预交的增值税税款=1110/(1+11%)*3%==30万元

　　土地增值税预征的计征依据=1110-30=1080万元

　　预交土地增值税税款=1080*2%=21.6万元。

　　从上述结果来看，虽然计算简化了些，但预交的税款比正常计算的方法下要大。国家税务总局公告2016年第70号规定“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算”，“可按照”上述方法进行计算，但在个别省市，强制纳税人按照上述规定计算缴纳我认为有些欠妥。

　　预交土地增值税的会计处理

　　沿用上例，该企业预交土地增值税20万元，则会计处理如下：

　　借：应交税费-应交土地增值税  20

　　贷：银行存款              20

　　待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目：

　　借：税金及附加         20

　　贷：应交税费-应交土地增值税  20

　　但有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。

　　还有的企业在预交土地增值税的同时将其转入“预付账款或待摊费用—待转土地增值税”，在符合完工条件时再转入“税金及附加”。我认为这样处理“应交税费-应交土地增值税”期末余额更能准确反映土地增值税在项目未完工时应该预交的金额，更能反映出期末资产负债状况的合理性和公允性。所以，我个人更倾向于这种会计处理方式。

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