必须有合法的征收主体

必须有合法的征收主体

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条之规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门进行组织实施。其第5条进一步规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作，并对单位的行为负责。

据此，一个合法的征收项目启动必须要有合法的征收主体存在。在近期的实践中，一些地方出现了征收主体不明确，直接由一个房屋征收实施单位“包打天下”的情形，让被征收人在面临权益纠纷时找不着合适的起诉主体，这无疑是不合法的。而征收主体不存在，即使有房屋征收决定，其征收行为本身也注定是违法的。

二：必须有针对补偿方案的征求意见环节

根据590号令的规定，在房屋征收决定作出前，市、县级人民政府组建的征收部门（一般为某政府征收办公室），应当拟定征收补偿方案，报市、县人民政府进行论证并公布来征求公众意见，征求期限不得少于30日。

公布出来的方案一般为征收最早的草案，会给广大被征收人一个提出意见的空间。在征求意见期限内，拟征收范围内的公民和组织可以提出自己的意见。如果是因旧城区改建（含棚户区改造）而征收房屋，多数人不同意的，政府应当组织召开听证会，并根据听证会情况修改方案。在北京地区，一般要85％的被征收人同意方可进行征收。

三：四规划一计划等基础性要件必须有

这一部分通常会与意见征询部分同时进行。根据590号令之规定，进行征收项目，在程序上首先应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。对于国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，一般在很早就会进行公示，这次征收只是审查本项目是否符合上述城市发展的总规划。具体程序是由建设单位向发改委、规划委、国土局以及人民政府、人大等单位发函进行申请，并由这些单位回函批准。

同时，对于保障性安居工程建设、旧城区改建项目，还应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。

四：社会稳定风险评估、补偿款足额存储、暂停公告

在一个项目确定要征收后，要由市、县级人民政府按照规定进行社会稳定风险评估。而在社会稳定风险评估阶段，根据一些地方的规定，若房屋征收涉及被征收人、公有房屋承租人超过300户的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，应当将征收补偿费用设立专户进行存储、专款专用，并且按时足额到位，以确保“先补偿，后搬迁”原则的实现。

房屋征收部门还应当在房屋征收范围确定后将涉及在该范围内新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。此即为房屋征收决定作出前可见的“暂停公告”，一般还会涉及迁户、分户等问题。

一般认为，在依法完成上述步骤程序后，市、县级人民政府方可作出《房屋征收决定》，涉案征收项目才算是正式合法启动。

以上列举的这些绝不是纸上谈兵。在《房屋征收决定》作出后，市、县级人民政府要对其征收决定的合法性负责。而上述程序，就是审查征收决定合法性的重要依据。上述每一项程序的作出不合法或干脆未进行，都有可能导致征收决定被人民法院判决撤销或确认违法。被征收人在不服《房屋征收决定》而起诉主张该行政行为违法时，上述程序也是支持被征收人理由的有力依据。所谓征收维权，就是要耐心细致地去对照法条一款一款“抠”，容不得半点含糊。

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