已出让未建用地土地用途变更和容积率调整操作依据

已出让未建用地土地用途变更的情况，这篇还是根据《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（2019）说明已出让未建用地容积率调整情况。
目前，已出让未建用地如同时涉及土地用途变更和容积率调整的，实际操作中，一般是需要先变更土地用途（即“调图则”，相当x100困难），再进行容积率调整。而如果只进行容积率调整，操作相对而言简单一些（依然也是“九九八十一难”）。
《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（2019）中第十条对于不同用地性质的土地提高容积率时做了如下相应规定：
提容前后土地用途（或主导用途）需一致
（一）商业用地提容：
商业用地提容→政府拿走新增建筑面积的20%
提容后新增部分有80%属于权利人，有利可图。
（二）居住用地提容：
居住用地提容→政府拿走新增建筑面积的100%
人才住房销售基本就是政府回购价。
（三）公共利益设施用地提容：
公共利益设施用地提容→基本都是政府自己的项目
政府项目，一路绿灯
（四）工业、物流仓储用地提容：
另外，还补充了万一调完容积率，权利人的建筑面积反而更少的情况处理办法：
尽量不让你原来的权益受损，如确实只能受损，有相应补偿。