【我的讼No.1118-1119】房屋买卖合同纠纷两案

2016年初，某地房价暴涨。一对新婚夫妻，通过中介签了一套双拼房，签约并付首期款后，不到两个月，房价升了至少30%，卖家开始悔约，不向他们透露赎楼工作的进展，也不配合银行办理二手房贷款前的评估工作。中介向卖家发函，要求卖家配合买家办理贷款，卖家置之不理。当事人无法可想，通过一个深圳律师朋友找到我，我便接受他们的委托，代理他们的案子。

这种案子一般有两种思路：第一种思路是要求卖家继续履行合同；第二种是解除合同，要求卖家支付违约金和房价上涨的损失。当事人结婚不久，买房还用了首付贷，觉得继续交易的经济压力较大，也不想再买这个房子，我们遂决定采取第二种方案。

按照第二种思路，解除合同的时间选择是必须考虑的问题。一般来说，也会有两种做法：第一种是在起诉前以律师函或者短信的形式，将解除通知发送给卖家；第二种做法法是在诉讼或仲裁申请书中，直接列一个解除合同的请求。

二手房买卖交易是一个复杂的交易，买卖双方需要履行的合同义务都比较多，而且比较杂，加上中介公司的合同往往并不规范，即便作为专业人士，我们有时候也难以判断究竟哪一个义务属于在先的合同义务。在在先履行抗辩权难以行使或存在争议的情形下，如果到起诉时再要求解除合同，享有合同解除权的一方有可能也会存在违约行为，这可能又会使本身没有合同解除权的对方享有合同解除权，这样就会使局面更加复杂，因此，我建议在起诉之前直接发函解除合同，快刀斩乱麻，以免节外生枝，使纠纷复杂化。

我们以律师函的形式通知卖家解除合同，担心卖家拒收快递，又要当事人发了一条解除合同的短信给他。二手房买卖合同中约定的违约金都很高，一般为房款的20%，哪怕房款只有300万，违约金也会到达60万元。这就要求律师在发函解除时要特别慎重，一定要确保当事人一方享有合同解除权，要是判断失误，发函去解除一个本身没法解除的合同，对当事人来说，本来可以赚20%的买卖变成赔20%，一上一下，损失可能会去到房款的四成。这完全是灾难性的后果，我想他肯定是不会放过律师的。

这个纠纷中，买卖双方及中介三方签订的合同，争议解决条款约定解决方式是仲裁。因为双拼房实际上包括两个房产证，仲裁委员会要求做成两个案子，我们便按房产证号分别做了仲裁申请书，要求卖家退还已付房款、支付20%的违约金并承担律师费及房价上涨的损失。

房价上涨的损失比较难以证明，当事人也不愿意再支付鉴定费用对房价作鉴定，仲裁庭没有支持这一项请求。其余的仲裁请求，均完全获得支持。

在接案的时候，我建议当事人选择一次性支付律师费，因为已经支付的律师费可以转嫁给对方，而且依据仲裁规则，律师费最高可以达到仲裁请求金额的15%，这其实可以给对方增加不少负担，对调解来说也是有利的。当事人比较谨慎，没有听取我的劝告，选择了风险收费方式。这就意味着，实际支付的律师费会高于一次性收费，而且后期支付的部分是没办法让卖家承担的。因此，当事人虽然获得了数十万元的违约金，但除去后期律师费，显然并不能弥补房价上涨的损失。官司打赢之后，他们向我表示感谢，我开玩笑说，也没什么好感谢的，你们这个胜利可能只能算是“惨胜"。

在房价暴涨这样的时代背景之下，卖家宁愿选择违约也不愿继续交易，这是因为违约的代价少于违约的获利，这不但是买家的悲哀，其实也是法律的悲哀。我刚才查了那个楼盘的房价，五年过去，房价比诉讼时又翻了一番，希望我的当事人在拿回房款和违约金后已经果断上车，否则，他们面对着这样易变的房价和人心，即便事隔多年，恐怕也是难以平息内心的波澜的。