【“二手房”买卖纠纷典型案例②|返还定金还未完违约责任仍需担】详

【案情介绍】
2017年2月28日，买受人杨女士与出卖人孙女士通过某中介公司签订《房屋买卖经纪合同》一份，约定将孙女士所有的坐落于海州区新市路的一处建筑面积为63.83平方米的房屋以元的价格出售给杨女士。签订合同当日，孙女士和杨女士共同到涉案房屋察看，杨女士向孙女士支付定金1万元。2017年4月27日，杨女士打电话给孙女士，孙女士以其无权卖房为由表示不能履行合同。次日，孙女士通过转账返还杨女士定金1万元。另查明，涉案房屋所有权人为孙女士的丈夫何先生，该房屋产权证系何先生和孙女士婚后所办。杨女士起诉要求判令孙女士按照合同约定支付房价款10%的违约金元。
【裁判结果】
孙女士于判决生效之日起十日内给付杨女士违约金元。
【法官说法】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，涉案房屋系孙女士与何先生婚后取得产权，孙女士以签订合同时未取得房屋所有权人何先生的追认，无权卖房为由主张不再履行合同不符合上述法律规定，应当依法承担相应的违约责任。
实践中，房屋买卖合同中通常会既约定定金又约定违约金，通过事先约定违约责任来避免违约行为的发生。一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。因违约金约定数额通常会高于定金罚则数额，当事人通常会选择适用违约金条款。如果违约金条款符合双方合同约定及法律规定，且在双方合同履行过程中，违约行为确实给守约方造成了实际损失，不存在违约金畸高有损公平的情况，一般都能得到人民法院支持。