购买小产权房子需要注意什么 小产权的房子可以购买吗

小产权的房子可以购买吗

虽然房地产的二级市场进入冷水期，但是房地产的一级市场还在如火如荼地升温，随着国家对农村利好政策的不断推出，越来越多的村庄面临或者已经开始“旧村改造”、“迁建社区”。

变平房为楼房，变村落为社区。有的村集体与开发商合作开展旧村改造项目，一方面优化农民现在的居住环境，改善村容村貌，另一方面开发商可以获取利润，加快农村城镇化，一举实现多赢的局面。这种模式下，一部分楼房作为现在居民的回迁房，另一部分楼房就要由村集体面向集体经济组织成员或者集体经济组织外的人进行出售，这种房子是否可以购买？

小产权的房子，专业术语就是建在集体经济组织土地上的楼房。小产权的房子是否可以购买？这问题的背后隐含着一个忠告，就是小产权的房子最好是不要买。

根据《物权法》的规定，不动产的权属以登记为准，购买一套小产权房，因为不能取得权属证书，在法律的层面上，权利人还没有取得小产权房的所有权。

购买小产权房子的风险就是出卖人反悔，以房屋买卖合同无效为由，要求退款退房。

出卖人反悔的情形无非就是看到更大的利润，有钱可图，比如，当初的房价太低了；房子面临拆迁，可以获得补偿款。

法律实务中，法院一般会认为集体经济组织土地上的房屋买卖合同无效。买卖房屋的所有权，必然涉及土地所有权的处分问题，集体土地上房屋的所有权归建造者，但是土地的所有权归集体经济组织。根据地随房走、房随地走的原则，房屋所在的土地也随之处分，这一行为严重侵犯了集体经济组织成员的权利，根据《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，买卖双方明知房屋建在集体土地上，侵害了集体经济组织和集体经济组织成员的物权，所以该房屋买卖合同无效。

在这样的背景下，房屋出卖者违背诚实信用原则，以合同无效为由要求退款退房，作为买卖合同的相对方只能感叹人心不古，为利不仁。购买小产权房，还考验着是否选对了交易相对方，如果房屋出卖者严守诚实信用原则，购买小产权房子的风险就能化解。

其实，随着“旧村改造”、“迁建社区”项目的推进，购买小产权房的风险会越来越小。

集体经济组织对外销售楼房，购房者与集体经济组织签订房屋买卖合同，在形式上，这份合同就没有侵犯集体经济组织或者集体经济组织成员的权利，集体经济组织是集体成员的代表，代表集体成员形式权利，集体组织代表成员出售楼房，是取得集体成员同意的。

在内容上，我认为也没有侵犯其合法权利。“旧村改造”、“迁建社区”项目完成后，呈现的房屋是楼房，将其中的一户房屋对外出售，该房屋对应的土地所有权还属于村集体，集体成员也还享有该房屋对性的土地使用权。

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。

新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织意外的单位或者个人直接使用。这一规定，破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。

使得集体经营性建设用地与国有建设用地享受同等的待遇，同等入市，同权同价，破除我国城乡二元体制。随着新《土地管理法》的实施，会有相关司法解释或者行政法规对如何落实土地管理制度，作出具体、明确的规定。

国家通过法律的形式予以认可集体经营性建设用地进入市场，非集体经济组织成员可以获得集体经营性建设用地使用权，可以购买集体经济组织或者合作开发、建设的房屋，预示着，小产权房出售不再受限。