不动产的价值中，土地使用权价值是其重要组成部分

不动产的价值中，土地使用权价值是其重要组成部分

甚至是不动产最主要的价值之所在。地方行政机关实施的不动产征收，其本质就是土地使用权的收回，地方行政机关最终获取的是区位及土地使用权的价值。

在对不动产价值所进行评估，房屋和土地往往一体进行评估。如果评估机构采用成本法进行评估时，对地上建筑物评估其重置价格。而对于所占用的土地使用权，应当评估其市场价格。而在实践中，对于被征收人土地使用权的评估，评估机构往往会依据地方行政机关国土部门制定的土地基准价格。我们认为，地方行政机关制定土地基准价格时，应当采取听证会等方式，履行听取公众意见的正当程序。特别是具体价格的制定，还应当要有事实依据。

对不动产价值实施的评估，应当要考虑到容积率因素，来确定不动产的市场价值。如果院落或场地面积较大时，可以对院落或场地的土地使用权价值，单独进行评估。

对于以出让方式取得土地使用权的被征收人，根据《征收条例》之规定，地方行政机关应当给予市场价格的补偿。我们认为土地市场价格，即地方行政机关对该土地使用权进行招、拍、挂的价格，并按被征收人的剩余土地使用年限相对应的价值。

根据《土地管理法》之规定，划拨土地用于公益事业及国家基础设施建设等。但由于历史的原因，现存很多划拨土地用于住宅或经营企业，特别是在土地使用权有偿出让制度实行前。划拨方式与出让方式相比，就在于没有向行政机关交纳土地出让金，但划拨用地需要通过征地取得,因而有一定的土地取得成本，同时为了实现企业的生产服务功能，应有一定的开发建设成本，正是由于这些成本，构成了划拨土地的价值基础。出让方式还是划拨方式取得土地，那只是一种取得土地的审批方式而已，且有一定的历史因素。对于以划拨方式取得土地使用权的，在征收时应当进行市场价格评估，在扣除地方行政机关基准价格后，应当补偿给被征收人。

在当前《土地管理法》的法律框架下，对于集体土地上的建设用地土地使用权价值，应以土地使用权市场价格给予补偿。对于集体土地上农用地的土地使用权价值的补偿，体现在地方行政机关所给予的土地补偿费、安置补助费之中。当然，我们期待着集体土地同国有土地的征收活动，应统一适用法律，并给予市场价值的补偿。

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