需根据评估程序对拆迁补偿款数额作出正确判断！

需根据评估程序对拆迁补偿款数额作出正确判断！

01、评估机构的选择易出差错！

评估机构的选定应先由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中，房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。

在进行评估之前，被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。

不管是整体评估还是分户评估报告，都应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。如果没有相关评估师签字或者只有一位评估师签字，那么此次评估报告将无效。

评估公司是分级别的，级别不同、评估的能力也有很大的差距。以北京为例，《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定，一级资质评估机构的在估业务量达到2000户；二级资质评估机构的在估业务量达1000户；三级资质评估机构的在估业务量达500户。假定你们这个拆迁项目总共700户，那么评估公司必须达到二级的资质，如果经过查询发现这个评估公司的资质就是个三级资质，则该评估报告就是违法的，我们因此就获得了一个谈判的筹码。

02、开出合法不合理的评估报告！

我国相关规定对评估人员的职业规范和处罚都作出了严格规定，若因违反规定受到处罚将关系到他们的职业生涯，因此在圣运律师代理的众多案件中，鲜有因评估报告违法而追究相关部门的责任的情况。

那么问题究竟出在哪里？对于估价方来说同一标的物他们可以采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评估，也可以同时选用两种以上评估方法评估。根据相关规定和职业规范来说他们的报告一般是合法的，但是对被拆迁人来说，选择不同的评估方法产生的结果却是天壤之别的！

案件为例，A企业相较于同领域内其他企业掌握着更为丰富的专利技术，虽然近两年还在融资负债，但明年可能就有一个大的营业额的收入，那么来计算某一周期的停产损失的时候最好要按照收益法来预估未来正常净收益，若采用市场比较法比照同类企业的补偿进行评估，评估结果可想而知。

评估方法的选择是被拆迁人极易忽视的，当认为自己的评估报告中关于评估方法的选择存在问题，切勿签字，应自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

03、警惕评估报告的送达程序！

我国房屋评估程序有十分严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构（参照本文“一”）→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。

在评估过程中，每一个步骤都关系都评估结果，关系到被征收人的切身利益。在进行房屋评估前，一定要对评估过程有个全局的把握。

因征收方未将评估报告及时送达被征收人，致使被征收人申请复核评估和申请鉴定的法定权利无法行使，属于违反法定程序。被拆迁人可以利用法律途径进行救济。

最后，各位被拆迁户，拆迁维权的过程漫长而艰辛，建议大家通过法律途径，及时进行有效维权。

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